Прекращение, расторжение договора коммерческого найма по не зависящим от сторон обстоятельствам. Основания расторжения договора коммерческого найма Виды договоров найма

Основаниями изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения выступают юридические факты, которые могут быть выражены в виде действий или событий.

Под изменением договора Кириченко О.В. предлагает понимать «изменение элементов правоотношения при сохранении самого вида правоотношений». В качестве дополнительного признака в изменении договора можно указать на то, что права и обязанности субъектов в отношении индивидуально-определенного жилого помещения, составляющие содержание такого правоотношения до его преобразования, сохраняются у всех или у некоторых участников.

Юридические факты, которые являются основаниями изменения договора, именуются правоизменяющими, те которые обусловливают прекращение договорных отношений - правопрекращающими. Разграничение юридических фактов на указанные группы необходима для более детального изучения процесса изменения и расторжения договора коммерческого найма. Так, Красавчиков отмечал, что исходя из различных юридических фактов, правоотношение может изменяться в двух направлениях, в зависимости от его содержания и субъектов в нем участвующих.

Согласно ст. 450 ГК РФ возможно два способа изменения и расторжения договоров: добровольный, т.е. по соглашению сторон, и принудительный или судебный. Изменение и расторжение договора в судебном порядке возможно, когда одной из сторон допущены какие-либо существенные нарушения условий договора и в случаях, предусмотренных законом. Существенным нарушением признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для контрагента такой ущерб, в результате которого она в значительной части лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменение или расторжение договора коммерческого найма может быть инициировано как наймодателем, так и нанимателем, путем обращения к контрагенту с соответствующим предложением. В случае отсутствия возражений второй стороны договор считается измененным или прекратившим свое действие с момента подписания соглашения.

Некоторые авторы выделяют лишь три основания изменения или прекращения правоотношений коммерческого найма жилого помещения, а именно соглашение сторон, законы и иные нормативно-правовые акты и решения суда162. Однако на наш взгляд оснований для изменения или прекращения прав и обязанностей согласно указанной статье применительно к правоотношениям коммерческого найма жилого помещения больше. Проанализируем каждое из них.

Применительно к правоотношениям коммерческого найма жилого помещения такими основаниями могут служить:

1). Договора и иные сделки;
2).Акты государственных органов и органов местного самоуправления;
3). Судебные решения;
4). В результате приобретения имущества;
5). Вследствие причинения вреда другому лицу;
6). Вследствие иных действий граждан и юридических лиц;
7). Вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Понятие расторжения договора коммерческого найма жилого помещения неразрывно связано с понятием прекращения правоотношений вытекающих из заключенного договора коммерческого найма жилого помещения. Прекращение данного правоотношения означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, либо вследствии его принудительного разрыва, либо в результате события, не зависящего от воли участников, либо по соглашению между ними или по воле одного из них.

К числу оснований прекращения правоотношения найма жилого помещения, в первую очередь, относится расторжение договора. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения определяется как разрыв отношений коммерческого найма жилого помещения по соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом по иску одной из сторон.

Последствием расторжения договора найма жилого помещения по любому основанию является обязанность освобождения жилого помещения. Освобождение жилого помещения, занятого по договору коммерческого найма может происходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место выселение. Под выселением понимается принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и их имущества.

Выселение применяется в отношении лиц, которые отказались освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. По договору коммерческого найма жилого помещения выселение происходит без предоставления жилого помещения.

Прекращение правоотношения коммерческого найма жилого помещения может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его участников или решением суда. Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения может наступить вследствие наступления события, такого как наводнение или иного стихийного бедствия, приводящего к гибели жилого помещения. Гибель предмета договора найма жилого помещения может наступить и вследствии противоправных действий граждан, приводящих к пожару, а также иных причин вызвавших уничтожение жилого помещения. В данном случае прекращение договора коммерческого найма жилого помещения происходит вследствии невозможности исполнения обязательства.

Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель в жилом помещении проживал один, так как исполнение предназначено лично для кредитора. Если после смерти нанимателя в жилом помещении остались жить члены его семьи, обязательство коммерческого найма не прекращается: с согласия наймодателя один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию становится новым нанимателем.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнуть по взаимному согласию сторон, предупредив сторону договора в установленный законом срок. В исключение из правил о недопустимости одностороннего расторжения гражданско- правового договора нанимателю по договору коммерческого найма жилого помещения предоставлено право с согласия членов его семьи в любое время расторгнуть договор коммерческого найма. В соответствии со ст. 687ГК РФ наниматель, решив расторгнуть договор, обязан предупредить наймодателя за три месяца. Для коммерческих целей данный срок имеет существенное значение, в связи с тем, что наймодатель в течении указанного срока сможет найти нового нанимателя на место выбывающего и тем самым избежать убытков.

К основаниям расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе нанимателя также следует отнести следующие случаи: если наймодатель не предоставляет жилое помещение в пользование нанимателю либо создает препятствия пользованию жилым помещением в соответствии с условиями договора; в случае систематического неисполнения наймодателем своих обязательств по договору; если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение договорных обязательств, в том числе по внесению платы за пользование жилым помещением, текущему ремонту, а также возмещение убытков, связанных с расторжением договора, выполнения других обязанностей сторонами, вытекающих из существа обязательств.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя может быть осуществлено по основаниям, предусмотренным ст. 687 ГК РФ, ЖК РФ, соглашения сторон. В соответствии с вышеуказанными нормами наймодатель может расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения в следующих случаях:

не внесения нанимателем платы за жилое помещение за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае не внесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

в случае разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей;

если жилое помещение окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; иные основания, предусмотренные соглашением сторон.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения может происходить путем добровольного выполнения нанимателем такого требования, то есть без применения принудительных мер выселения.

Основным принципов, имеющим основополагающее значение в регулировании договорных отношений коммерческого найма является принцип расторжения договора в судебном порядке в случае отсутствия согласия нанимателя. В соответствии с вышеуказанным принципом, наймодатель путем односторонних действий не вправе своим решением расторгнуть договор с нанимателем и выселить его вместе с проживающими с ним лицами. В случае если наниматель по тем или иным причинам отказывается от выполнения основанного на законе требования наймодателя об освобождении занимаемого жилого помещения, наймодатель имеет право обратиться к судебному порядку разрешения спора. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Если в течении определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

В случаях если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если после предупреждения наниматель или другие граждане продолжают использовать жилое помещение не по назначению или продолжают нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. Кроме этого ГК РФ, предусматривают основания расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию любой из сторон договора: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, а также в других случаях, предусмотренных законодательством.

Расторжение договора найма жилого помещения влечет освобождение жилого помещения или выселение из жилого помещения нанимателя и граждан, проживающих в жилом помещении без предоставления жилого помещения с возмещением убытков, причиненных в случае нарушения условий договора.

Договор найма — это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор найма заключается в письменной форме.

Срок, на который можно заключить договор найма, — не более пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Договор, заключенный на срок до одного года, считается договором краткосрочного найма (ст. ст. 671 , , ГК РФ).

Права нанимателя и наймодателя на расторжение договора

Наниматель жилого помещения имеет право расторгнуть договор найма досрочно. Если совместно с нанимателем проживают другие лица, то для этого необходимо их согласие (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Наймодатель имеет право расторгнуть договор найма досрочно только в судебном порядке в следующих случаях (п. п. 2 , 4 ст. 687 , п. 2 ст. 450 ГК РФ):

если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме — если наниматель не внес плату более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. При этом, если наниматель внес плату в меньшем размере, чем установлено договором, расторгнуть договор на основании невнесения платы нельзя. Кроме того, суд будет оценивать уважительность причин, по которым наниматель не вносил плату за жилое помещение (имели ли место длительная задержка заработной платы, тяжелое материальное положение, наличие в составе семьи нанимателя инвалидов, несовершеннолетних и иные подобные обстоятельства);
наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение;
наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей. Систематическое нарушение прав и интересов соседей — это в том числе неоднократные действия по пользованию жилым помещением без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических требований, правил пользования жилыми помещениями (например, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий, нарушение режима тишины в ночное время и т.п.);
наниматель нарушил иные существенные условия договора.

И наниматель, и наймодатель вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Порядок расторжения договора

Стороне, которая намерена требовать расторжения договора найма жилого помещения, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Направьте другой стороне договора найма предложение о расторжении договора

Сторона договора, желающая расторгнуть договор найма жилого помещения, должна направить другой стороне такое предложение. Если стороны согласны на досрочное расторжение договора, они составляют соответствующее соглашение (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Если наниматель письменно предупредит наймодателя о расторжении договора не менее чем за три месяца, договор будет расторгнут независимо от согласия наймодателя (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

Если основанием для расторжения договора является использование жилого помещения нанимателем и проживающими совместно с ним гражданами не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей, наймодатель может предварительно предупредить нанимателя о необходимости устранения таких нарушений (п. 4 ст. 687 ГК РФ).

Предложение о расторжении договора можно передать другой стороне непосредственно либо направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Шаг 2. Если соглашение о расторжении договора не достигнуто, обратитесь в суд с исковым заявлением

Обратиться в суд можно только после того, как вы получите отказ другой стороны расторгнуть договор или если не получите ответ другой стороны в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Наймодателю в исковом заявлении следует заявить требование как о расторжении договора, так и о выселении нанимателя и проживающих с ним лиц (ст. 688 ГК РФ).

Исковое заявление подается в районный суд по месту жительства ответчика или месту нахождения юридического лица, если ответчиком выступает организация (ст. ст. 24 , ГПК РФ).

Уплатите госпошлину. Так как иск является неимущественным, размер госпошлины составит 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

К исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц;
копию договора найма жилого помещения;
копию правоустанавливающего документа на жилое помещение (если истцом является наймодатель);
предложение о расторжении договора и доказательство его отправки ответчику;
квитанцию об уплате госпошлины;
иные документы, обосновывающие исковые требования.

Обратите внимание!

Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, продолжительностью не более года. Если наниматель не устранит нарушения, суд по повторному обращению наймодателя примет решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на год (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Шаг 3. Получите решение суда

Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 1 ст. 209 , ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Справка. Окончательная форма решения суда

Принятие решения суда в окончательной форме предусматривает изготовление вводной, описательной, мотивировочной и резолютивной частей решения (ч. 1 ст. 198 ГПК РФ).

Резолютивная часть решения объявляется судом в том же судебном заседании, в котором закончилось разбирательство дела (ч. 1 ст. 199 ГПК РФ).

Составление мотивированного решения суда может быть отложено не более чем на пять дней со дня окончания разбирательства дела. При этом в мотивировочной части решения суда должны быть указаны: обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (ч. 4 ст. 198 , ч. 2 ст. 199 ГПК РФ).

В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).

При расторжении договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Шаг 4. Получите исполнительный лист и обратитесь в службу судебных приставов

Если ответчик не желает добровольно исполнять решение суда, обратитесь в службу судебных приставов. Для этого получите в суде исполнительный лист (ч. 1 ст. 428 ГПК РФ) и представьте его в службу судебных приставов по месту жительства должника вместе с заявлением о возбуждении исполнительного производства (ст. ст. 30 , , Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

Выселяемые из жилого помещения граждане имеют право при наличии уважительной причины обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки исполнения решения суда (ст. 37 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).

23.08.2016 - Расторжение договора найма жилого помещения в судебном порядке.

Одним из способов удовлетворения потребности граждан в жилье является пользование ими чужим жилым помещением на договорной основе. Традиционно для российской правовой системы опосредование данных отношений осуществляется договором коммерческого найма жилого помещения.

Необходимость расторгнуть такой договор может возникнуть по разным причинам. При этом, правом досрочного расторжения договора коммерческого найма жилого помещения обладают обе его стороны.

В связи с этим, в последнее время, часто обращаются с вопросом: В каких случаях договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном

Отвечает главный научный консультант компании , к.ю.н. :

Договор коммерческого найма жилого помещения получил широкое распространение с развитием рыночных отношений, оказавших существенное влияние на жилищную сферу, как, впрочем и на иные сферы жизнедеятельности общества. Установление многообразия форм собственности и вовлечение жилых помещений в рыночный оборот привело к переоценке государством и обществом сущности и назначения жилья, которое стало пониматься не только как одно из значимых социальных благ, необходимое условие нормальной человеческой деятельности, в т.ч. и общественной, но и как источник получения дохода .

Таким образом, понятие "наем жилого помещения" приобрело более широкое содержание, поскольку в современных условиях рыночной экономики наем направлен не только на традиционное удовлетворение жилищных потребностей граждан, но и на извлечение дохода .

В соответствии со ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом данная норма не содержит определения жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами жилищного законодательства. Так, в соответствии с ч. 2 ст. 15 Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Отличительные признаки жилого помещения :

1) жилое помещение должно быть изолированным, т.е. оно должно быть отделено от иных жилых помещений, объектов общего пользования, иметь отдельный вход (выход): жилые помещения многоквартирного жилого дома должны иметь самостоятельный выход либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в места общего пользования в таком доме;
2) жилое помещение является недвижимым имуществом, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
3) жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан, что означает наличие конструктивной и функциональной возможности всесезонного (в любое время года, независимо от погодных условий) проживания в нем граждан в течение длительного срока, которая также предполагает безопасность жилого помещения при его использовании по назначению.

Установлены требования, которым должно отвечать жилое помещение .

Так, жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Однако, при этом, в поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности (Постановление Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 10.06.2010 г. № 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10" (вместе с "СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы")). Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.
Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

Над жилыми комнатами, под ними, а также смежно с ними не допускается размещать машинное отделение и шахты лифтов, мусороприемную камеру, ствол мусоропровода и устройство для его очистки и промывки, электрощитовую.

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В соответствии с п. 2 ст. 673 ГК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться общим имуществом собственников квартир в таком доме (ст. 290 ГК РФ). При этом, следует отметить, что ст. 290 ГК РФ не содержит достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме. Но такой перечень закреплен в ст. 36 ЖК РФ, в соответствии с которой в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входят:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Сдачу жилых помещений в наем осуществляют собственники, а также иные лица, наделенные таким правом законом или собственником.

В соответствии с п. 1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин . При этом, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Но, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Такой договор не требует нотариального удостоверения. В то же время несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

Необходимость расторгнуть договор может возникнуть по разным причинам. Но так же как и заключение договора, расторжение его должно пройти в соответствии с законодательством.

Существуют различные обстоятельства, способные спровоцировать процесс расторжения.

Расторжение договора найма жилого помещения – процесс непростой.

С целью правильного проведения процедуры расторжения, после появления основания для расторжения договора найма жилого помещения следует предоставить письменное уведомление о прекращении его действия.

Правом досрочного расторжения договора найма жилого помещения обладают обе его стороны.

Часто возникают вопросы: Как обезопасить себя от неожиданного выселения при снятии квартиры? В каких случаях договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя?

Прежде всего, на страже интересов нанимателя стоят положения гражданского законодательства, определяющие условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в двух случаях:

во-первых - невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев , если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2-х раз по истечении установленного договором срока платежа;

во-вторых - разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он несет ответственность.

При этом, следует отметить, что по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до 1 года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения и если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Наряду с этим, по ходатайству нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок до 1 года .

Необходимо учитывать судебную практику, например, и о причинах образования задолженности по внесению оплаты по договору найма, имеющих важное правовое значение. Так, если задержки выплат имели место в связи с затруднительным материальным положением ответчиков, вызванным отсутствием доходов, то они могут быть признаны уважительными, в связи с чем, суд может отказать истцу в удовлетворении требования о расторжении договора найма. Так, в соответствии с п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда России от 02.07.2009 г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Поэтому, суд, принимая во внимание, что выселение нанимателя и членов его семьи из предоставленного им жилого помещения за неисполнение обязанности по внесению платы по договору является исключительной мерой, отказал истцу в расторжении договора найма (например: определение Санкт-Петербургского городского суда от 31.07.2013 г. № 33-10552).

Кроме того, в судебной практике поднимался вопрос, является ли основанием для расторжения договора регулярное внесение нанимателем наемной платы в размере меньшем, чем полагается по договору найма жилья. Так, по одному из дел, ещё в 2009 г. Президиум Московского областного суда пришел к выводу, что, несмотря на то что плата вносилась в недостаточном объеме, она вносилась ежемесячно, и, следовательно, это не является основанием для расторжения договора.

Правовое регулирование отношений по договору найма жилого помещения (в частности, его расторжения) в некоторых других странах (например, бывших союзных республиках Союза ССР) осуществляется в соответствии с гражданским или жилищным законодательством.

Так, ст. 24 Закона Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94 "О жилищных отношениях" устанавливает, что "при досрочном расторжении договора нанимателем он обязан предупредить об этом наймодателя не менее чем за один месяц либо оплатить за этот месяц установленную договором плату".

В соответствии со ст. 555 Гражданского кодекса Грузии , "наниматель жилого помещения правомочен досрочно расторгнуть договор найма, если он об этом за месяц раньше предупредит наймодателя и предложит платежеспособного и приемлемого нанимателя, согласно быть нанимателем в течение оставшегося срока найма".

В тоже время, Жилищный кодекс Республики Беларусь в ст. 61 устанавливает, что "наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время в соответствии с настоящим Кодексом после исполнения своих обязательств перед наймодателем", таким образом, не определяя законодательно условия досрочного расторжения договора найма жилого помещения.

Согласно ст. 675 Гражданского кодекса Республики Армении , - "арендатор жилого помещения и другие постоянно проживающие с ним граждане имеют право по общему согласию в любое время расторгнуть договор аренды с письменным предупреждением арендодателя за три месяца".

В целях повышения ответственности сторон договора коммерческого найма жилого помещения за нарушение ими своих обязанностей целесообразно ввести в российское гражданское законодательство следующее дополнение: "в случае не предупреждения нанимателем в письменной форме наймодателя за три месяца о своем желании расторгнуть договор коммерческого найма в одностороннем порядке, предоставить наймодателю право требовать от нанимателя внесения платы за жилое помещение за три месяца, если докажет, что он не мог заключить договор коммерческого найма на таких же самых условиях с другим лицом", закрепив его в п. 1 ст. 687 ГК РФ.

Следует отметить, что аналогичная норма уже введена в ст. 825 Гражданского кодекса Украины .

//// Жилищные споры - это особая многогранная разновидность споров, затрагивающих жилищные права и интересы граждан.

//// Юристы по жилищным делам компании "Юридическая служба столицы" имеют большой опыт в успешном ведении различных судебных дел, затрагивающих самые разнообразные вопросы жилищного законодательства.

////

Необходимость расторжения договора аренды жилья встречается повсеместно. Многие арендаторы, включая нанимателей социального жилья, не понимают важности правильного уведомления собственников о своем желании переехать из-за чего могут происходить потери денежных средств или возникновение каких-либо других проблем с владельцем квадратных метров.

Виды договоров найма

Согласно гражданскому законодательству, договор найма жилья представляет собой особый вид соглашения, в рамках которого одна сторона – арендодатель, обязуется передать в использование жилое помещение другому лицу – арендатору, для последующего извлечения прибыли.

ГК РФ устанавливает лишь два вида договора аренды недвижимости:

коммерческий наем, характеризующийся тем, что наймодателем выступает физическое лицо для извлечения прибыли;
социальный наем, при котором арендодателем выступает государство, предоставляющее жилье фактически бесплатно, но на временное пользование до момента приватизации или добровольного расторжения договора.

Основания для расторжения

Одним из важнейших пунктов расторжения контракта об аренде квартиры являются основания для такого решения.

Инициатива нанимателя

Арендатор жилья, согласно ст. 620 ГК, может потребовать аннулировать соглашение по следующим основаниям:

собственник недвижимости не предоставил жилье в пользование нанимателя;
жилое помещение имеет существенные недостатки, а равно непригодно к использованию по любым параметрам;
владелец жилья не выполняет обязательства по ремонту недвижимости;
квартира либо другое жилое помещение стало непригодным для дальнейшего проживания.

При этом, в данной статье указывается, что причины могут быть дополнены в договоре между двумя субъектами в зависимости от их взаимных требований. Так, договор аренды может быть расторгнут при:

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

переезде;
непосредственном желании арендатора;
изменении уровня доходов и т.д.

Инициатива арендодателя

Арендодатель, как один из субъектов соглашения может потребовать расторжение договора аренды по собственным причинам и основаниям, не зависящим от воли и желания нанимателя, согласно ст. 619 ГК РФ:

наниматель использует квартиру не по назначению, либо в нарушение установленных соглашением нормах и правилах;
ухудшает внешнее либо внутренне состояние жилья;
не вносит установленные выплаты, либо вносит их со значительным опозданием, не уведомив или не предупредив владельца и т.д.

Также в договор может быть внесены другие причины, согласно которым может произойти его расторжение.

При смене собственника квартиры, новый владелец имеет полное право потребовать выселения, вне воли и желания арендаторов. Однако он должен уведомить нанимателей в установленный срок, а также позволить дожить оставшийся период времени после внесения оплаты за грядущий период.

Порядок расторжения

Гражданское законодательство определяет несколько видов расторжения договора аренды жилья:

по взаимному соглашению субъектов;
по решению суда, если одной стороной были нарушены существенные условия договора, а также в других случаях.

При коммерческом найме

Расторгнуть соглашение между арендатором и собственником жилья, если оно является плодом коммерческого найма, достаточно просто и в большей степени происходит по взаимному согласию собственника и нанимателя.

Обычно для полного принятия такого решения происходят следующие этапы:

Уведомление собственника, если инициатива исходит от арендатора, либо наоборот.
Составление соглашения о досрочном расторжении договора.
Осмотр жилого помещения на предмет порчи имущества.
Окончательное подписание соглашения с взаимным расчетом при необходимости.

При социальном найме

Расторжение договора социального найма квартиры или любого другого жилого помещения не вызывает вопросов в случае, если инициатором выступает арендатор. В таком случае достаточно обратиться в жилищный фонд, который выдал данную жилплощадь, и написать заявление.

В случае, если источником расторжения договора найма выступает законодатель в одностороннем порядке, то все действия происходят через судебные органы.

Ст. 91.10 ЖК РФ устанавливает нормы, согласно которым наймодатель может обратиться в суд с требованием прекращения действия соглашения:

постоянное или систематическое задержание оплаты за пользование жильем, а также по коммунальным счетам;
оформление недвижимости в субаренду, т.е. передача квартиры на арендной (или безвозмездной) основе третьим лицам;
наличие у арендатора других жилых помещений, оформленных под социальный наем.

Действие договора прекращается, если жилое помещение было разрушено, а также в случае смерти арендатора .

Важным нюансом расторжения договора соцнайма является то, что стороны, заключающие такое соглашение, не могут внести дополнительные основания прекращения его действия.

Необходимые действия

Существует особый порядок, который требуется соблюсти при желании досрочного расторжения соглашения об аренде, в частности – уведомление второй стороны в установленный срок.

Уведомление второй стороны

При желании арендодателя расторгнуть соглашение, он должен направить уведомление о своем желании и намерении арендатору.

Наиболее рациональным и правильном выступает личное вручение, однако можно воспользоваться почтовыми услугами с обязательным уведомлением о вручении.

Данный документ должен содержать следующую информацию:

название документа;
реквизиты обеих сторон;
основания для расторжения арендных правоотношений;
содержание, в котором обозначается требование, например, покинуть занимаемую жилплощадь в установленный срок.

В случае с уведомлением наймодателя, то наниматель должен предоставить данный документ лично, либо с помощью почты, собственнику жилого помещения.

Образец соглашения

Зачастую между собственником и арендатором устанавливаются доверительные отношения и прекращение арендных отношений происходит по взаимному согласию. В таком случае к ранее заключенному договору прикладывается соглашение о его расторжении.

В документе указывается:

местоположение заключения соглашения;
дата;
описательная часть, в которой указывается, о чем договорились стороны;
подписи сторон.

Также после заключения соглашения составляется акт «приема-передачи» с указанием состояния недвижимого имущества, мебели при ее присутствии и т.д.

Расторжение договора аренды требует особой внимательности и ответственности, так как при нарушении такого положения могут возникнуть различного рода санкции. Например, в случае несвоевременного уведомления, сторона, которая инициировала расторжение арендных отношений может быть оштрафована на некоторую денежную сумму, в качестве компенсации за нарушение условий соглашения.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!