Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения. Основания расторжения договора коммерческого найма Отличие коммерческого найма от социального найма

Заключение договора

Порядок оформления, основания для расторжения, правила и обязанности сторон регламентируются гл. 35 ГК.

Для заключения нет необходимости в соблюдении каких-либо условий (наличие трудового соглашения с собственником жилья, признание малоимущим), нужно лишь желание обеих сторон и их обоюдное согласие по всем пунктам.

Обязательными пунктами являются:

1. Указание участников (Ф. И. О., паспортные данные, документы подтверждающие право собственности, в случае юридического лица — регистрационные сведения, название).
2. Предмет договора (ст. 432 ГК) (характеристики помещения, адрес расположения).
3. Период, на который заключен ДКН.
4. Размер и способ оплаты.
5. Права и обязанности сторон.

Участники

При заключении соглашения стороной, предоставляющей собственное жилье (наймодатель), может быть любой субъект гражданского права или уполномоченный представитель (юридическое, физическое лицо, муниципальный орган).

Стороной, которой передается помещение для временного проживания (наниматель), может быть только физическое лицо, являющееся при этом гражданином РФ (ст. 677 п. 1 ГК).

Юридические лица ДКН заключить не могут. Жилое помещение для временного владения и использования, юрлица могут принять только по договору аренды, условия которого регламентируются гл. 34 ГК и имеют ряд существенных различий.

На практике бывают ситуации, когда собственник жилого помещения подписывает с квартирантом договор аренды, стараясь учесть все возможные нарушения и тем самым подстраховать себя от возможных неприятностей.

При этом он указывает себя как арендодателя, а нанимателя, как арендатора. Что, по сути, неверно. Если возникнут спорные ситуации, которые решаются только в судебном порядке, суд признает документ недействительным. А значит и вытекающие из него права и обязательства.

Предмет

Объектом ДКН является жилое помещение, которое должно быть:

• изолированным (дом, часть дома, квартира, отдельная комната в квартире) ст. 673 ГК РФ;
• отвечать нормам противопожарной, безопасности, соответствовать санитарно-гигиеническим, техническим, строительным и другим государственным требованиям;
• иметь все условия для проживания (наличие электричества, газа, воды, отопление).

В соответствии с указанными требованиями, например, дачный домик или времянка без света и воды может быть сданы в наем только по договору аренды.

Сроки

Максимальный период в течение которого ДКН считается действительным, составляет пять лет. В этом случае он является долгосрочным (ст. 683 п 1 ГК РФ).

Соглашение является краткосрочным, если заключено на срок менее одного года.

Если срок действия не прописан, то документ признается долгосрочным.

При краткосрочном ДКН наниматель имеет меньше прав, чем при долгосрочном соглашении.

Например, при краткосрочном договоре арендатор не имеет преимуществ на его перезаключение на новый срок, а при долгосрочном имеет (ст. 684 ГК РФ).

Оплата за предоставление жилья

Размер вознаграждения за сдачу жилья, сроки и способ оплаты устанавливаются по соглашению сторон, что фиксируется в документе (ст. 682 ГК РФ). Если время оплаты не указано, деньги следует вносить ежемесячно (ст. 682 п. 3 ГК РФ). Изменять в одностороннем порядке величину вознаграждения законом запрещено.

Наниматель, если они с наймодателем не пришли к иному соглашению, самостоятельно оплачивает коммунальные услуги, осуществляет текущий ремонт.

Лицом ответственным перед наймодателем за соблюдение требований является квартирант, за исключением случаев, когда проживающие с ним граждане являются сонанимателями помещения (ответственность будет совместной). Причем решение стать сонанимателями, они могут принять самостоятельно, поставив наймодателя в известность.

Правила и обязанности стороны устанавливаются по обоюдному соглашению, их нарушение влечет расторжение договора и выселение нарушителя.

Расторжение

Закон разрешает жильцу в любое время разорвать ДКН, если решение будет одобрено проживающими вместе с ним лицами, и за три месяца он письменно предупредит об этом наймодателя (687 п. 1 ГК РФ).

Наймодатель не может самостоятельно расторгнуть договор, даже если со стороны нанимателя, будет наблюдаться злостное неисполнение условий.

Разорвать соглашение, возможно только по решению суда, представив доказательства нарушений и сделанных наймодателем предупреждений о необходимости исправления.

Основания, по которым собственник может обратиться в судебную инстанцию за расторжением, изложены в ст. 687 ГК РФ:

Освобождение помещения

У наймодателя есть несколько путей разрешения ситуации по выселению нанимателя.

1.Обратиться с иском в суд. Образец заявления можно скачать .

Но нужно иметь в виду, что наймодателю придется;

• заплатить госпошлину;
• понести судебные издержки;
• собрать пакет документов, доказательную базу;
• быть готовым к тому, что на вынесение судебного решения в его пользу может понадобиться до 2 лет. В случае благоприятного исхода суда, возбуждение исполнительного производства и принудительного выселения нанимателя также потребует определенного времени.

Конечно, и образовавшуюся задолженность и расходы по суду наймодатель может предъявить к возмещению, и скорее всего, требование будет удовлетворенно. Но как скоро и в каком объеме будут взысканы денежные средства с финансово-несостоятельного человека не известно.

2. Попытаться договориться с нанимателем о скорейшем добровольном выселении.

Как обезопасить коммерческий найм или выселение неизбежно?

Чтобы избежать негативных последствий от сдачи жилья наймодателю следует придерживаться следующих правил:

• Заключать договор на срок менее чем на полгода. Если наниматель и проживающие с ним граждане зарекомендует себя с хорошей стороны документ можно продлить еще на полгода, но не более чем на 11 месяцев.
• Перед тем как оформить обязательства и передать ключи от жилого помещения постараться узнать как можно больше о своем потенциальном квартиранте, степени платежеспособности, склонности к спиртным напиткам, образе жизни. На основании сделанных выводов принять решение о необходимости заключения договора.
• Сразу же реагировать на малейшие нарушения условий. Узнавать причину их возникновения, жестко предъявлять требования по соблюдению прописаных пунктов.

Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

Невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Здесь необходимо обязательное соблюдение досудебного порядка урегулирования спора - направление нанимателю соответствующего предупреждения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма. При этом суд может назначить нанимателю срок в пределах одного года для устранения нарушений.

Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

Дополнительная литература

1. Баринов Н. А. , Бевзюк Е. А. , Беляев М. А. , Бирюкова Т. А. , Барышев С. А. , Вахрушева Ю. Н. , Долотина Р. Р. , Елизарова Н. В. , Закиров Р. Ю. , Захарова Н. А. , Иванишин П. З. , Морозов С. Ю. , Михалева Т. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (постатейный) // [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 01.09.2016 г.).

2. Воронецкий П. М.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Аренда. Наем жилого помещения: Постатейный комментарий к главам 34 и 35 / Е. В. Вавилин, Б. М. Гонгало, В. С. Ем и др.; под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2014. 336 с.

4. Гражданское право: учебник / В. Ю. Борисов, Е. С. Гетман, О. В. Гутников и др.; под ред. О. Н. Садикова. Т. 2. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2007. 595 с.

5. Гражданское право: учебник: в 2 т. / О. Г. Алексеева, Е. Р. Аминов, М. В. Бандо и др.; под ред. Б. М. Гонгало. Т. 2. М.: Статут, 2016.

6. Воронецкий П. М. Договор коммерческого найма жилого помещения: проблемы правового регулирования // Российская юстиция. 2015. № 2. С. 11–14.

7. Кириченко О. В. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения // Современное право. 2012. № 5. С. 99–104.

8. Кириченко О. В. Прекращение, расторжение договора коммерческого найма по не зависящим от сторон обстоятельствам // Современное право. 2013. № 7. С. 86–88.

9. Корякин В. М. Договор некоммерческого найма жилого помещения и его отличия от договоров социального и коммерческого найма // Право в Вооруженных Силах. 2012. № 11. С. 26–29.

10. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. / В. В. Витрянский, В. С. Ем, Н. В. Козлова и др.; отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд., стереотип. Т. 2: Обязательственное право. М.: Статут, 2011. 1208 с.

Глава 6.
Основания приобретения жилых помещений в частную собственность граждан 110

1. Особые основания - самовольная постройка и приобретательная давность

2. Безвозмездные основания

3. Возмездные основания

4. Договор участия в долевом строительстве

5. Жилищные кооперативы (ЖК, ЖСК, ЖНК)

Все основания приобретения жилых помещений в частную собственность граждан можно классифицировать на три основные группы.

1. По субъектному составу: общие (купля-продажа, рента, строительство) и специальные (приватизация).

2. По возникновению права: первоначальные (строительство, долевое участие) и производные (купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация).

3. По возмездности: возмездные и безвозмездные.

К безвозмездным основаниям относятся: договоры дарения и приватизации жилых помещений, а также наследование жилых помещений.

К возмездным основаниям относятся: договор купли-продажи, договор мены, договор ренты, договор участия в долевом строительстве жилья, участие граждан в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах, индивидуальное жилищное строительство.

Кроме того, в особую группу принято выделять такие основания приобретения права собственности на жилье, как самовольная постройка и приобретательная давность.

Особые основания

Самовольная постройка

Самовольной постройкой является недвижимое имущество в том числе жилой дом, возведенное или созданное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, по общему правилу не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет 111 .

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

Если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

Если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

Если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Органы местного самоуправления вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию данного решения, содержащего срок для сноса самовольной постройки, который устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

В случае если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан обеспечить опубликование, размещение на официальном сайте и на информационном щите в границах участка сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

В случае если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение, не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Приобретательная давность

Лицо, не являющееся собственником жилого помещения, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это помещение.

Таким образом, давностное владение должно отвечать четырем критериям: добросовестность, открытость, непрерывность, владения жильем как своим собственным 112 .

Давностный владелец может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого помещением владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Течение срока приобретательной давности в отношении жилья, находящегося у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии с нормами о виндикационном иске, начинается не ранее истечения срока исковой давности по этому иску.

Право собственности на помещение возникает у давностного владельца в силу приобретательной давности с момента государственной регистрации.

До приобретения на помещение права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками помещения, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Безвозмездные основания

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

Невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

В других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Резюмируем кратко:

Основания:

1.По инициативе нанимателя:

А)внесудебный порядок

Б)безмотивно

В)но при соблюдении условий:1)наличие согласия всех граждан проживающих с нанимателем; 2)предварительное за 3 мес уведомление о расторжении договора наймодателя.

2. По инициативе наймодателя:

А)только судебный порядок

3.По инициативе любой из сторон:

А)в судебном порядке

Последствия расторжения : выселение нанимателя и граждан постоянно с ним проживающих(принудительное освобождение помещения)

Последствия выселения : -предоставление другого помещения; - не предоставление другого помещения(коммерческий найм).

37. Предоставление гражданам жилых помещений по договору социального найма: основания, порядок.

Ответ на данный вопрос регламентирует гл.7 ЖК РФ.

По договору соц найма предоставляются жилые помещения (по общему правилу) из муниципального жилого фонда, но иногда из фонда РФ(пример- судьям).

2 основных требования, которым должен отвечать гражданин по договору соц найма:

1)гражданин признан нуждающимся в жилом помещении;

2)Признание гражданина малоимущим.

Оба эти условия должны быть в совокупности.

Перечень нуждающихся содержится в ст.51 ЖК РФ:

1)граждане, которые не имеют возможности удовлетворить потребность в жилье;

2)граждане, у которых есть возможность удовлетворить потребность по обеспечению жильём, площадью менее установленной нормы;

Ст.50 ЖК определяет виды жилых площадей – мин. размер, приходящийся на 1 члена семьи, позволяет говорить о нужде в жилом помещении.

Ч.5 ст.50 – размер учётной нормы определяется орг МСУ. Решение Вор городской Думы от 7 июля 2005- учётная норма в Вор обл составляет 11 кв. м на 1 чел.

3)лица, страдающие определённым заболеванием, которое препятствует проживанию с ними.

Малоимущим гр ажданином является гражданин признанный таковым органом МСУ в порядке, определённом законом РФ. (закон Вор обл от 30 ноября 2005 №72-03; решение Вор. Гор. Думы от 18 мая 2006г «О наделении полномочиями по принятию решений о признании граждан малоимущими…»

Гражданин признаётся малоимущим на основании и с учётом:

1)дохода, приходящегося на каждого члена семьи;

2)имущества, находящегося в собственности кажд чл семьи подлежащего налогообложению;

Ст.52 ЖК РФ: Принятие на учёт граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения:

Учёт осуществляется по месту жительства

Осуществляется в заявительном порядке

Порядок ведения учёта определяется субъектом РФ; а сам учёт осуществляется орг. МСУ.

Из статьи 52:

3. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом МСУ (далее - орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее - заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством РФ порядке соглашением о взаимодействии. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

4. С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, кроме документов, получаемых по межведомственным запросам органом, осуществляющим принятие на учет. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении от заявителя этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. Органом, осуществляющим принятие на учет, самостоятельно запрашиваются документы (их копии или содержащиеся в них сведения), необходимые для принятия гражданина на учет, в органах государственной власти, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся данные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами, если такие документы не были представлены заявителем по собственной инициативе. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром.

5. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных или полученных по межведомственным запросам в соответствии с частью 4 настоящей статьи документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя, в данный орган. В случае представления гражданином заявления о принятии на учет через многофункциональный центр срок принятия решения о принятии на учет или об отказе в принятии на учет исчисляется со дня передачи многофункциональным центром такого заявления в орган, осуществляющий принятие на учет.

6. Орган, осуществляющий принятие на учет, в том числе через многофункциональный центр, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения. В случае представления гражданином заявления о принятии на учет через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ получения не указан заявителем.

УДК 347.453.3

Страницы в журнале: 61-66

О.В. Кириченко,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова Россия, Ульяновск [email protected]

Рассматриваются правовые последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, выражающиеся в выселении нанимателя и совместно проживающих с ним граждан без предоставления другого жилья. Автор предлагает законодательно указать правовые основания расторжения рассматриваемого договора по требованию каждой из его сторон.

Ключевые слова: договор коммерческого найма жилого помещения, наниматель, наймодатель, расторжение договора по требованию одной из его сторон, выселение из жилого помещения.

Статья 687 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации 1996 года (далее - ГК РФ) предусматривает возможность расторжения договора коммерческого найма по требованию нанимателя с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время, независимо от истечения срока договора, для чего необходимо письменное предупреждение о расторжении, направленное наймодателю за три месяца.

По инициативе нанимателя договор расторгается в одностороннем порядке без обращения в суд, а перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен. В данном случае четко прослеживается стремление законодателя защитить интересы нанимателя как более слабой стороны рассматриваемого договора. При этом не стоит забывать о правах и законных интересах наймодателя.

Так, письменное предупреждение необходимо для защиты интересов наймодателя, учитывая то обстоятельство, что трехмесячный срок позволит ему принять решение о дальнейшем использовании жилого помещения, например, найти новых нанимателей. Данное правило актуально прежде всего для долгосрочных договоров коммерческого найма, а также краткосрочных договоров, заключенных на срок свыше трех месяцев. Соответственно, оно не применяется, если срок договора коммерческого найма меньше трех месяцев. В таком случае, на наш взгляд, наниматель должен в письменной форме предупредить наймодателя о своем желании расторгнуть договор в разумный срок (ст. 314 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 года (далее - ГК РФ)).

Таким образом, письменное предупреждение наймодателя исключает расторжение договора конклюдентными действиями нанимателя. Однако наниматели часто нарушают данное требование, не только не соблюдая указанный срок, но и выезжая из жилого помещения без (письменного или устного) предупреждения об этом наймодателя.

В законодательстве зарубежных стран предусматривается защита наймодателя в приведенной выше ситуации. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 825 Гражданского кодекса Украины 2003 года, если наниматель освободил жилое помещение без предупреждения, наймодатель имеет право требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом. Аналогичное правило содержится и в Законе США о Владельце-наймодателе и Съемщике (Residential Landlord-Tenant Act (RCW 59.18)), согласно которому съемщик должен в письменной форме за 20 дней предупредить наймодателя о своем желании расторгнуть досрочно договор найма жилого помещения. Если съемщик выезжает из жилого помещения, надлежаще не уведомив об этом наймодателя, он должен возместить последнему наемную плату за 30 дней начиная с момента, когда владелец-наймодатель узнал, что съемщик покинул жилье.

На наш взгляд, п. 1 ст. 687 ГК РФ также должна предусматривать ответственность нанимателя, не предупредившего в письменной форме наймодателя за три месяца о своем желании расторгнуть договор коммерческого найма в одностороннем порядке. В связи с изложенным полагаем необходимым дополнить указанный пункт следующим положением: «Если наниматель не выполнил данное требование, наймодатель вправе потребовать от него внесения платы за жилое помещение за три месяца».

Данное положение позволит защитить интересы наймодателя, дисциплинируя поведение нанимателя в случае одностороннего расторжения последним договора. Оно в полной мере отвечает и коммерческой направленности рассматриваемого договора, так как ненадлежащее поведение нанимателя приведет к тому, что наймодатель, неожиданно поставленный перед фактом расторжения договора нанимателем, не располагает достаточным количеством времени для подыскания новых нанимателей и понесет в связи с этим убытки.

Расторжение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя допускается только в судебном порядке за совершение нанимателем либо другими гражданами (проживающими совместно с нанимателем гражданами, поднанимателями, временными жильцами), за действия которых он отвечает, неправомерных действий, исчерпывающий перечень которых дан в п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ. В частности, п. 2 ст. 687 ГК РФ указывает на два таких нарушения:

Невнесение нанимателем платы за жилое помещение в долгосрочном договоре коммерческого найма за шесть месяцев, если при этом договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

Разрушение или порча жилого помещения (самим нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает). При этом до обращения в суд наймодатель не обязан предупреждать нанимателя о необходимости устранения данных нарушений.

В первом случае невнесение нанимателем платы является нарушением, влекущим расторжение договора, если такое нарушение было допущено не за отдельные шесть месяцев, а непрерывно более чем шесть месяцев подряд (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», далее - Постановление Пленума № 14)).

По данному вопросу необходимо обратиться к Обзору судебной практики Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.07.2000 года «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев», а также к Постановлению Пленума № 14. Изучение практики рассмотрения дел данной категории судами показало, что вид договора жилищного найма (коммерческий или социальный) является обстоятельством, имеющим значение для разрешения дела, так как от этого зависит выбор нормы права. Например, к договору социального найма жилого помещения не всегда применимы положения ст. 688 ГК РФ о выселении нанимателя без предоставления другого жилья.

Суды при рассмотрении дел о расторжении договоров как коммерческого, так и социального найма создают условия для исследования причин образовавшейся у нанимателя задолженности по оплате жилого помещения, полагая, что они относятся к обстоятельствам, имеющим юридическое значение в соответствии с п 2 ст. 687 ГК РФ.

Уважительными причинами невнесения платы за жилье и коммунальные услуги суды признают длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение нанимателя и полностью дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры, болезнь нанимателя и (или) членов его семьи, наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Установив, что наниматель имеет задолженность непрерывно более чем шесть месяцев подряд по уважительной причине, суды часто отказывают в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяются. Вместе с тем суды не ставят на обсуждение вопрос о причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики-наниматели длительное время не проживают в жилых помещениях и не оплачивают жилье и коммунальные услуги; надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но в судебное заседание не являются, о причине неявки в суд не уведомляют, письменные объяснения и доказательства не представляют.

Такая практика судов представляется правильной, поскольку доказывание уважительности причин образования задолженности в силу статей 55, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации 2002 года (далее - ГПК РФ) лежит на ответчике-нанимателе. В соответствии с ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. Судебная практика показывает, что случаи повторного обращения наймодателя с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем необходимых платежей в срок, установленный судом при первичном обращении наймодателя с аналогичным требованием, крайне редки.

Вместе с тем при отсутствии уважительных причин (не считаются уважительными такие причины, как злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами, забывчивость, отсутствие работы у трудоспособного гражданина) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд суды с учетом обстоятельств конкретных дел удовлетворяют иски о выселении.

Таким образом, руководствуясь изложенным, целесообразно по аналогии со ст. 90 Жилищного кодекса Российской Федерации 2004 года (далее - ЖК РФ) предоставить наймодателю право требовать в судебном порядке расторжения договора коммерческого найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение без уважительных причин.

Соответственно, суд в каждой конкретной ситуации будет устанавливать, являются ли причины, по которым наниматель не вносит плату за жилое помещение, уважительными. Кроме того, с учетом п. 38 Постановления Пленума № 14 в отношении долгосрочного коммерческого найма необходимо принимать во внимание невнесение нанимателем без уважительных причин платы за жилое помещение непрерывно более чем шесть месяцев подряд. Указанные положения предлагаем закрепить в п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Во втором случае, указанном в п. 2 ст. 687 ГК РФ, противозаконные действия нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает, влекущие за собой разрушение или порчу жилого помещения, должны быть подтверждены соответствующим актом, в частности, органа государственной жилищной инспекции, или постановлением о применении мер административной ответственности.

Так, в одном из подмосковных сел Воскресенского района из однокомнатной квартиры выселили мать, 56-летнюю П., и ее 36-летнюю дочь. Судом было установлено, что жилое помещение стало рассадником антисанитарии и очагом пожаров. В актах обследования жилого помещения, исследованных судом, было зафиксировано, что в квартире длительное время не проводился ремонт, сантехническое оборудование пришло в негодность, унитаз был забит фекалиями, естественные потребности справлялись жильцами на пол. В квартире стоял невыносимо сильный запах аммиака, наблюдалось скопление тараканов, мух, пол и балкон были завалены бытовым мусором и отходами человеческой жизнедеятельности. Все требования наймодателя привести квартиру в надлежащее состояние были проигнорированы. Ответчицы нигде не работали, злоупотребляли спиртными напитками, принимали у себя лиц антисоциального поведения .

Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним граждан по данному основанию является крайней мерой воздействия на жильцов, которые злостно нарушают свои обязанности. При этом жилищное законодательство не предусматривает обязательного выселения всех лиц, проживающих в жилом помещении. Если удается установить конкретных виновных лиц, то в судебном порядке могут быть выселены именно эти лица. Соответственно, остальные проживающие могут быть оставлены в качестве нанимателей жилого помещения. Поэтому суд при рассмотрении вышеуказанного дела проверил виновность обоих лиц - и матери, и дочери.

Кроме того, выселение по рассматриваемому основанию возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, которые, несмотря на предупреждение наймодателя о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устраняют.

Пункт 4 ст. 687 ГК РФ дополнительно указывает на неправомерные действия нанимателя и (или) других граждан, за действия которых он отвечает, также являющиеся основанием для расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя:

Использование жилого помещения не по назначению;

Систематическое нарушение прав и интересов соседей.

В соответствии с п. 39 Постановления Пленума № 14 под использованием жилого помещения не по назначению понимается использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей, например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных, т.е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

Обязанность использовать жилое помещение с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей основана на ст. 17 Конституции РФ 1993 года и ст. 10 ГК РФ, запрещающих осуществление субъективных прав в ущерб правам и свободам других лиц.

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей следует отнести неоднократные, повторяющиеся действия нанимателя и граждан, которые проживают совместно с ним в жилом помещении и за которых он несет ответственность, по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости, производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время, нарушение правил содержания домашних животных, совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.) (Постановление Пленума № 14; ч. 1 ст. 2 Закона г. Москвы от 12.07.2002 года № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве»).

Так, нарушением прав и законных интересов соседей является несоблюдение правил содержания животных в жилых помещениях. Многочисленные нормативные правовые акты, принимаемые на региональном уровне, например, Решение Собрания депутатов городского округа «Город Волжск» от 21.05.2009 года № 525 «Об утверждении Правил содержания домашних животных на территории городского округа “Город Волжск”», Постановление главы городского округа Отрадный Самарской области от 19.10.2005 года № 1048 «О принятии порядка содержания домашних животных на территории городского округа Отрадный Самарской области», Решение Думы г. Костромы от 15.07.1999 года № 109 «О правилах содержания собак и кошек в г. Кострома», устанавливают требования к содержанию домашних животных, которые должны соблюдаться в том числе нанимателями и проживающими с ними гражданами. Владельцы домашних животных должны обеспечивать безопасность граждан от физического воздействия домашних животных, спокойствие и тишину в ночное время суток, соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и ветеринарные правила содержания животных, не допускать загрязнения животными жилых помещений и мест общего пользования в домах. Не разрешается держать животных в местах общего пользования: коридорах, лестничных площадках, чердаках, подвалах, а также на балконах и лоджиях. В жилом помещении разрешается содержать животных только при отсутствии у соседей медицинских противопоказаний (аллергии) . На наш взгляд, в договоре коммерческого найма сторонам необходимо оговорить условие о возможности содержания животных в жилом помещении.

В соответствии с п. 4 ст. 687 ГК РФ, в отличие от п. 2 данной статьи, наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке только при условии, что неправомерные действия продолжаются, несмотря на предупреждение о необходимости устранения нарушений, сделанное наймодателем нанимателю. Но и в этом случае применяются правила, предусмотренные пп. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ.

На наш взгляд, анализ пп. 4 п. 2 и п. 4 ст. 687 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что расторжение договора коммерческого найма и выселение из жилого помещения нанимателя и проживающих с ним граждан, которые систематически нарушают права и законные интересы соседей, возможно лишь в качестве крайней меры. При этом суд должен решить, что лучше: обеспечить потерпевшему соседу нормальную жизнь в жилом помещении и оставить правонарушителей без крыши над головой или все-таки сохранить жилье для нарушителей, но вынудить соседа терпеть неудобства? Практика показывает, что в данном случае суд принимает сторону нанимателя и совместно проживающих с ним граждан.

Таким образом, перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя в случаях совершения нанимателем либо другими гражданами (постоянно проживающими совместно с нанимателем; поднанимателями; временными жильцами), за действия которых он отвечает, неправомерных действий, указанный в ст. 687 ГК РФ, является исчерпывающим.

Однако, как уже указывалось, даже при наличии указанных в пунктах 2, 4 ст. 687 ГК РФ нарушений суд может отказать наймодателю в удовлетворении иска, предоставив нанимателю срок (не более года) для устранения нарушений, и удовлетворить требование наймодателя только при повторном его обращении в суд в случае неустранения нанимателем (или непринятия мер по устранению) нарушений. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

По смыслу приведенной нормы, эта отсрочка дается нанимателю с целью подыскания другого жилья. Данное правило, на наш взгляд, свидетельствует о повышенных гарантиях прав нанимателя и дает возможность суду учесть конкретные обстоятельства дела (например, степень вины нанимателя, его состояние здоровья, материальное положение, наличие в семье инвалидов, престарелых граждан, нуждающихся в постоянном уходе, несовершеннолетних детей и др.). Возможность отсрочки исполнения решения суда о расторжении договора коммерческого найма - это проявление гуманизма законодателя. Отсрочка необходима, например, если договор расторгается в зимнее время, а у нанимателя имеются маленькие дети, а также в других сложных жизненных ситуациях.

В то же время, по мнению некоторых авторов, в частности, Д.В. Карпухина, несовершенство данной нормы заключается в том, что при очевидных негативных действиях (бездействии) нанимателя и лиц, за действия которых он отвечает, наймодатель попадает в зависимость от позиции судебной инстанции, которая может затянуть процедуру расторжения договора коммерческого найма жилого помещения до двух лет. Указанное предписание ущемляет положение наймодателя, так как позволяет нанимателю в течение длительного периода сохранять право проживания в жилом помещении собственника. Кроме того, в соответствии со ст. 12 ГК РФ право на прекращение или изменение договора служит одним из способов защиты нарушенных гражданских прав, положения же п. 2 ст. 687 ГК РФ нарушают предоставленное наймодателю право на защиту .

В силу п. 2 ст. 683 ГК РФ к договору краткосрочного коммерческого найма положение пп. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ не применяется, если договором не предусмотрено иное.

В заключение отметим, что законность расторжения конкретного договора найма жилого помещения в целях предупреждения возможных правонарушений проверяется судами общей юрисдикции. Суды при этом определяют, в частности, отсутствие уважительных причин в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги, степень вины нанимателя и проживающих с ним граждан при разрушении, порче жилого помещения, нарушении прав и законных интересов соседей и т.д. Без установления и исследования указанных и иных необходимых фактических обстоятельств суды не постановляют решений, подтверждающих расторжение договора найма жилого помещения. Принятие же судом решения означает, что договор найма расторгнут в рамках принципа свободы договора и в условиях отсутствия произвола со стороны наймодателя. Таким образом, решение суда выступает одним из правопрекращающих юридических фактов при расторжении договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке по требованию одной из его сторон в большинстве случаев представляет собой санкцию за нарушение договора. Данное положение относится к расторжению договора коммерческого найма по требованию наймодателя, так как наниматель может расторгнуть такой договор в любое время, в том числе по причинам, не связанным с нарушением условий договора наймодателем. Как мера ответственности нанимателя за нарушение договора коммерческого найма жилого помещения расторжение договора может быть осуществлено по основаниям, предусмотренным пунктами 2, 4 ст. 687 ГК РФ.

К перечисленным в данной статье основаниям, на наш взгляд, необходимо добавить переустройство, перепланировку и реконструкцию жилого помещения нанимателем без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ) и его отказ в приведении такого помещения в прежнее состояние в установленный срок (п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ).

Данный случай, на наш взгляд, необходимо классифицировать как существенное нарушение технического состояния жилого помещения, то есть его повреждение (п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). В соответствии с указанным основанием договор коммерческого найма подлежит расторжению по требованию наймодателя-собственника жилого помещения, на которого возлагаются обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Решение суда о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии при самовольном переустройстве (перепланировке) может быть вынесено при наличии двух условий в совокупности: не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Во всех перечисленных случаях расторжение договора найма жилого помещения возможно при наличии условий, при которых наступает гражданско-правовая ответственность: противоправности действий (бездействия), вреда, причинно-следственной связи между противоправным поведением и наступившим вредом, вины правонарушителя. При нарушении прав и интересов соседей вред причиняется не другой стороне договора, а третьим лицам, поэтому им также должно предоставляться право требовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

По смыслу п. 39 Постановления Пленума № 14, в случаях использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и законных интересов соседей или бесхозяйственного обращения с жилым помещением, приводящим к его разрушению, выселению без предоставления другого жилого помещения должны подлежать граждане, непосредственно совершающие такие действия (виновные лица). Ранее такое положение содержалось в ст. 98 Жилищного кодекса РСФСР 1983 года.

Договор коммерческого найма жилого помещения также может быть расторгнут по требованию наймодателя во внесудебном порядке по истечении срока договора и при волеизъявлении об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее одного года жилое помещение внаем (ст. 684 ГК РФ).

Список литературы

1. Аполлонов А.О., Страунинг Э.Л. О правилах пользования жилым помещением // Жилищное право. 2006. № 5. С. 2-39.

2. Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. № 7. С. 45-51.

3. Кузнецова О.В. Практика судебных споров о выселении // Жилищное право. 2009. № 9. С. 55-94.

Страницы в журнале: 86-88

О.В. КИРИЧЕНКО,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И.Н. Ульянова [email protected]

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть прекращен, расторгнут по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. Прекращение, расторжение данного договора влекут за собой серьезные правовые последствия для сторон, в связи с чем в Гражданском кодексе Российской Федерации должны быть разграничены основания прекращения, расторжения договора коммерческого найма, а обстоятельства прекращения, расторжения договора должны быть представлены в виде примерного перечня.

Ключевые слова: договор коммерческого найма, прекращение договора, расторжение договора, не зависящие от воли сторон договора обстоятельства.

Termination, Termination of the Contract of Employment of Commercial by Circumstances Beyond the Control of the Parties

Kirichenko O.

Contract of commercial tenancy may be terminated, canceled due to circumstances beyond the control of the parties. Termination of this agreement entails serious legal consequences for the parties, so the Civil Code of the Russian Federation should be separated grounds for termination, termination of the contract of employment of commercial and circumstances of termination, the termination of the contract must be in the form of an inventory.

Keywords: commercial contract of employment, termination of contract, termination of the contract, do not depend on the will of the parties to the contract conditions.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора коммерческого найма жилого помещения, может иметь место при расторжении договора (по согласованной воле сторон, по требованию любой из сторон договора, стороной в одностороннем порядке), а также вследствие обстоятельств, которые вообще не зависят от воли сторон, например, в случае смерти одиноко проживавшего нанимателя или уничтожения жилого помещения. Поэтому понятие «расторжение договора найма», в отличие от понятия «прекращение договора найма», более узкое, включающее в себя прекращение жилищных правоотношений в результате действий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении договора, т. е. не все основания прекращения договора влекут его расторжение. Расторжение договора найма выступает разновидностью его прекращения, при этом последнее может иметь место и без расторжения договора.

Общие основания прекращения договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл. 26 «Прекращение обязательств» Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 года (далее - ГК РФ), выделим некоторые из них: прекращение обязательства его надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ); прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице, например, наниматель как наследник становится собственником снимаемого им жилого помещения (ст. 413 ГК РФ); прекращение обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например, утрата (разрушение) жилого помещения (ст. 416 ГК РФ); прекращение обязательства смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживавшего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК РФ) (ст. 418 ГК РФ); прекращение обязательства ликвидацией юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст. 419 ГК РФ).

Договор коммерческого найма по общему правилу прекращается истечением срока его действия (с учетом правил ст. 683, 684 ГК РФ), что отличает его от бессрочного договора социального найма жилого помещения (ч. 2 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации 2004 года; далее - ЖК РФ).

Для прекращения договора коммерческого найма не требуются специальные условия, предусмотренные, например, для договоров найма специализированных жилых помещений, которые прекращаются в связи с отпадением установленных в законе оснований предоставления таких помещений (ч. 3 ст. 104, ч. 2 ст. 105, ч. 2-3 ст. 106, ст. 107-109.1 ЖК РФ), а договоры найма служебных и жилых помещений в общежитиях - с переходом права собственности, хозяйственного ведения и оперативного управления на такие жилые помещения, при условии отсутствия трудового договора между гражданином-нанимателем и новым наймодателем (ч. 2 ст. 102 ЖК РФ).

Статья 687 ГК РФ содержит специальные правила, посвященные основаниям и порядку расторжения договора коммерческого найма. Особенность данной статьи состоит в том, что она допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Применительно к договорам социального найма и найма специализированного жилого помещения закон (ч. 5 ст. 83, ч. 1 ст. 102 ЖК РФ) предусматривает их прекращение независимо от волеизъявления сторон в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Статья 687 ГК РФ такого положения не содержит, а лишь устанавливает в п. 3 возможность расторжения договора коммерческого найма в судебном порядке по требованию любой из сторон, если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния, в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

К сожалению, в этом пункте не только не разграничиваются основания прекращения и расторжения договора коммерческого найма, но и применительно к расторжению данного договора в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре содержится лишь общая отсылка к жилищному законодательству, что нельзя признать правильным.

Прекращение, расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия для его сторон, поэтому в п. 3 ст. 687 ГК РФ следовало бы уточнить основания прекращения такого договора, как это сделано в ч. 5 ст. 83 ЖК РФ, а применительно к расторжению данного договора в судебном порядке по требованию любой из его сторон указать примерный перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться отсылкой к жилищному законодательству.

Для нанимателя право на расторжение договора, установленное п. 3 ст. 687 ГК РФ, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном - для наймодателя.

Пункт 3 ст. 687 ГК РФ в отличие от пунктов 2 и 4 данной статьи имеет в виду не правонарушения, а ситуации, когда жилое помещение утрачивает свойство удовлетворять жилищные потребности граждан в силу объективных обстоятельств, не зависящих от воли сторон: стало непригодным для постоянного проживания или пришло в аварийное состояние вследствие физического износа, стихийного бедствия, пожара и т. д. К другим случаям, предусмотренным жилищным законодательством, которые могут являться основаниями расторжения договора коммерческого найма, по нашему мнению, могут быть отнесены снос жилого дома и перевод жилого помещения в нежилое, признание жилья непригодным для проживания, а также случай, когда в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено (ст. 85 ЖК РФ). Снос и перевод жилого помещения в нежилое независимо от согласия или желания собственника могут производиться только по основаниям, указанным в законе, например, вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 279-282 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ).

Таким образом, можно сделать следующие выводы. Во-первых, договор коммерческого найма жилого помещения прекращается (во внесудебном порядке) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Во-вторых, договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре (по обстоятельствам, не зависящим от их воли) в случаях:

Если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

Перевода жилого помещения в нежилое (ч. 2 ст. 85 ЖК РФ);

Невозможности сохранения жилого помещения в результате капитального ремонта или реконструкции дома, в котором оно находится (ч. 4 ст. 85 ЖК РФ);

Принятия акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд; о признании жилого помещения непригодным для проживания (п. 3. ст. 687 ГК РФ,

ч. 3 ст. 85 ЖК РФ); о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (п. 3. ст. 687 ГК РФ, ч. 1 ст. 85 ЖК РФ).

Указанные случаи необходимо включить в п. 3 ст. 687 ГК РФ в качестве примерного перечня оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения в судебном порядке по требованию любой из его сторон.

Исходя из изложенного, предлагаем следующую редакцию п. 3 ст. 687 ГК РФ: «Договор коммерческого найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре в случаях:

если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

невозможности сохранения жилого помещения в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором оно находится;

если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

принятия акта государственного или муниципального органа об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством».

В название ст. 687 ГК РФ необходимо также включить слово «прекращение» (по аналогии со ст. 83 ЖК РФ).

Библиография

1 См. об этом: Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. № 3. С. 14-15; Шешко Г.Ф. Договор жилищного найма: возникновение и прекращение отношений по пользованию жилым помещением // Жилищное право. 2007. № 7. С. 29.

2 См. подробнее: Шипунова Е.А. Изменение правового режима жилых помещений в общежитиях // Жилищное право. 2008. № 2. С. 57-60.

3 При переводе жилого помещения в нежилое имеет место особый случай расторжения договоров социального и коммерческого найма жилого помещения по инициативе как наймодателя, так и нанимателя. См. подробнее: Макеев П.В. Правовые последствия изменения правового режима жилого и нежилого помещения // Современное право. 2009. № 6. С. 69; Быков В. Выселение как следствие расторжения договора социального найма // Жилищное право. 2007. № 11. С. 63-64.