Источники финансирования операций с недвижимостью. Финансирование объектов недвижимости: методы, формы, источники, оптимизация. Формы кредитования объектов недвижимости

Участниками финансирования рынка недвижимости являются:

    федеральные органы власти и управления;

    местные органы власти и управления;

    коммерческие банки;

    инвесторы-юридические лица (резиденты и нерезиденты);

    инвесторы-физические лица;

Участие государства в процессе финансирования недвижимости. Самым крупным источником финансирования отечественного рынка недвижимости являются государственные централизованные капитальные вложения. Такой участник финансирования имеет известные недостатки и сегодня может рассматриваться только как средство адресной социальной защиты малообеспеченных слоев населения.

Из федерального бюджета выделяются средства на строительство жилья:

    для военнослужащих;

    лиц, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.

Из местных бюджетов средства выделяются:

    на строительство жилых домов социального жилищного фонда для очередников бюджетных организаций;

    коммунальное строительство, включая подготовку территорий для нового жилищного строительства;

    развитие, ремонт и реконструкцию объектов жилищно-коммунального хозяйства.

    1. Финансирование недвижимости

      1. Формы кредитования объектов недвижимости

Финансовые ресурсы - это денежные средства, имеющиеся в распоряжении предпринимательской организации и предназначенные для осуществления текущих затрат и затрат по расширенному воспроизводству. Финансовые ресурсы формируются за счет целого ряда источников. Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные и заемные денежные средства.

К собственным источникам финансирования относятся - амортизационные отчисления; средства, полученные от выпуска и продажи акций; чистая прибыль; суммы, выплачиваемые страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий; средства, выделенные вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями, финансово-промыш-ленными группами на безвозвратной основе.

К внешним источникам финансирования относятся - ассигнования государственных и местных бюджетов; иностранные инвестиции; различные формы заемных средств, в том числе кредиты, полученные от государства и фондов поддержки предпринимательства на возвратной основе; кредиты банков, инвестиционных фондов и компаний.

      1. Банковский кредит

В рыночных условиях хозяйствования банковский кредит - один из основных источников заемных средств. Субъектами кредитных отношений в области банковского кредита применительно к сфере недвижимости являются все субъекты рынка недвижимости и сами банки. В кредитной сделке каждый субъект выступает одновременно и как кредитор, и как заемщик. Кредиторами являются субъекты, передающие свои временно свободные средства в распоряжение заемщика на определенный срок. Заемщик - сторона кредитных отношений, получающая средства в пользование и обязанная их возвратить в установленный срок. Застройщик, помещая свои средства на расчетный счет в банке, выступает в роли кредитора, а банк - в роли заемщика. Испрашивая у банка кредит, застройщик превращается в заемщика, а банк играет роль кредитора.

Коммерческие банки предоставляют своим клиентам разнообразные виды кредитов, которые можно классифицировать по различным признакам:

1) сроку погашения - краткосрочные (до 1 года); среднесрочные (от 1 до 3 лет); долгосрочные (свыше 3 лет);

2) способу погашения - единовременные взносы и в рассрочку;

3) наличию обеспечения - доверительные ссуды, обеспеченные ссуды и ссуды под гарантии третьих лиц;

4) способу изменения ссудного процента - при погашении ссуды, в течении всего срока и в момент выдачи ссуды;

5) виду процентных ставок - фиксированные и плавающие.

6) целевому назначению - ссуды общего характера и целевые ссуды;

7) критериям заемщиков - межбанковские ссуды, аграрные, коммерческие, ссуды посредникам по фондовой бирже, ипотечные ссуды.

Кредит предоставляется на основе: срочности, платности и возвратности.

Принцип срочности означает, что кредит возвращается в строго определенный срок.

Принцип платности предполагает, что предприятие-заем-щик вносит в банк определенную плату за временное пользование денежными средствами. Плата за кредит определяется банковским процентом.

Принцип возвратности заключается в том, что кредит выдается лицам, которые, по мнению банка, в состоянии его своевременно вернуть.

При установлении платы за кредит коммерческие банки учитывают:

    ставку рефинансирования ЦБР;

    процентную ставку на межбанковском рынке;

    среднюю процентную ставку, уплачиваемую банком своим клиентам по депозитным счетам различного вида;

    структуру пассивов банка (чем выше доля привлеченных средств за счет дорогих депозитов, тем дороже выдаваемый кредит);

    спрос на кредит;

    сроки кредитования и кредитные риски в зависимости от вида обеспечения;

    стабильность денежного обращения в стране.

Наиболее дешевые кредиты предоставляют крупные банки, имеющие широкую клиентскую базу. У таких банков значительный объем ресурсов образуется за счет устойчивых остатков средств на счетах клиентов, поэтому им нет необходимости обращаться за ресурсами к ЦБ или привлекать их на межбанковском рынке кредитов.

Применяемые банками методы оценки кредитоспособности заемщика различны, но все они основаны на использовании определенной системы финансовых коэффициентов.

Типичный набор включает:

    коэффициент абсолютной ликвидности;

    промежуточный коэффициент покрытия;

    общий коэффициент покрытия;

    коэффициент независимости.

Эти коэффициенты определяются по данным бухгалтерских балансов организаций-заемщиков. Для определения кредитоспособности могут использоваться и другие коэффициенты, например деловой активности, финансовой устойчивости, рентабельности и т.д.

Законодательство РФ предусматривает выдачу кредитов под различные виды обеспечения: залог имущества и имущественных прав, гарантии и поручительства третьих лиц, страхование кредитного риска, переуступка в пользу банка требований и счетов заемщика, предоставление «связанных» кредитов.

Заемщик в качестве кредитного обеспечения может использовать одну или несколько форм обеспечения. Обеспечение кредита закрепляется в кредитном договоре. Обязательства по обеспечению кредита и его возврату оформляются одновременно с кредитным договором и являются обязательным приложением к договору.

Страхование ответственности заемщика за непогашение кредита - это форма обеспечения кредита, в которой ведущую роль играют страховые компании. Страхование кредитного риска является взаимовыгодной сделкой для всех участников кредитного процесса. Организация-заемщик гарантируется от потери деловой репутации из-за несвоевременного погашения кредита. Банк получает высокие гарантии возвратности кредита, хотя и не является прямым участником сделки. Страховая организация получает вознаграждение в виде страховой премии. Страхование кредитного риска удорожает кредит, но он становится более надежным.

Переуступка (цессия) в пользу банка требований и счетов заемщика к получению (дебиторская задолженность) используется как одна из форм обеспечения кредита. Например, по договору о цессии строительная организация может передать банку право распоряжения выручкой (или ее частью) с целью погашения выданного кредита и уплаты процентов за него.

Предоставление «связанных» кредитов предполагает право банка определять состав исполнителей работ и поставщиков оборудования и материалов по кредитуемому проекту. Данный вид кредитования используется иностранными банками, работающими на российском рынке.

Все вышеприведенное фиксируется в договоре между кредитором и заемщиком.

Заключение кредитных договоров выполняется за ряд этапов. На первом этапе клиент представляет в банк:

    кредитную заявку, в которой указывается сумма, цель и срок испрашиваемого кредита;

    технико-экономическое обоснование кредита либо инвестиционный бизнес-проект, который обосновывает потребность и эффективность использования ссуды;

    копии контрактов и других документов, подтверждающих цель кредита и возможности его погашения;

    годовой баланс и баланс на последнюю отчетную дату, необходимые для определения кредитоспособности клиента;

    проект кредитного договора по принятой в банке форме;

    договоры залога, гарантии, поручительства, договор страхования ответственности заемщика в зависимости от планируемой формы обеспечения кредита;

    срочное обязательство-поручение по погашению кредита;

    справку о заемных средствах, полученных в других банках;

    справку из налоговой службы об отсутствии задолженности перед бюджетом и счетах, открытых в других банках.

В действительности процесс кредитования, как правило, более сложен, нередко в ходе строительства корректируются общая сумма кредита, графики его выдачи и погашения, сроки использования, процентные ставки и др. Все изменения согласовываются кредитором и заемщиком и закрепляются с помощью дополнений и изменений к кредитному соглашению.

Залог возник и развивался одновременно с возникновением элементов частной собственности как финансово-экономический инструмент, обеспечивающий защиту кредиторов и способствующий развитию инвестиционной деятельности.

Сущность залога, описанная еще в римском праве, была емко и образно сформулирована российским юристом Д.И. Майером (1819-1856): «Право-залогопринимателя, ядро залога, состоит в праве требовать при неисправности должника продажи заложенного имущества с публичного торга и из выручки получить удовлетворение. Но чтобы право на получение удовлетворения из выручки за продажу определенной вещи могло считаться обеспечением по договору, нужно, чтобы оно было предоставлено доверителя предварительно - до нарушения им права по договору: в этом и состоит обеспечение, в противном случае можно говорить только о взыскании».

В общем случае залог определяется как имущество либо другие ценности, служащие обеспечением займа. То есть залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога в качестве обеспечения выданного им займа). В случае неисполнения залогодателем обязательств (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.

На залогодателя возлагаются обязанности: страховать за свой счет предмет залога на его полную стоимость; принимать меры по сохранению предмета залога, производить его капитальный и текущий ремонт; уведомлять залогодержателя о сдаче предмета залога в аренду.

Предметом залога может выступать недвижимость, а именно права владения, пользования и распоряжения на нее. Законодательством предусмотрен и залог прав. Это имеет особое значение для тех вещей, которые обладают ограниченной оборотоспособностью. Предметом залога может быть также имущество, не существующее в натуре на момент заключения договора, например будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого он выступает.

Чтобы определить, какое именно имущество может быть предметом залога, следует знать, какую обеспечительную функцию несет залог. Необходимым и основным признаком предмета залога является его «товарность»: в залог принимается только то, что законом не запрещено.

В качестве предмета залога запрещено использовать:

    имущество, изъятое из оборота;

    требования, неразрывно связанные с личностью кредитора (например, об алиментах, о возмещении вреда);

    иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом;

    отдельные виды имущества, в частности имущество граждан, на которое не допускается обращение взыскания.

Также предметом залога не могут быть: культурные ценности, которые хранятся в государственных (муниципальных) музеях, библиотеках, архивах и т.п.; «золотая акция», так как она должна находиться только в государственной собственности; изделия, содержащие золото или серебро (если оно не относится к ювелирным или бытовым изделиям), а также полуфабрикаты, содержащие эти металлы. Это так называемые абсолютные случаи, при которых вещи не могут быть предметом залога ни при каких обстоятельствах.

В составе имущества, которое может быть использовано в качестве залога, деньги не обозначены, однако нет и запрета на залог денег. Валютные ценности могут быть предметом залога при выдаче кредитов клиентам. Эти операции могут производить банки, имеющие соответствующие лицензии.

В настоящее время предметом взыскания по долгам юридического лица признано все принадлежащее ему имущество, в том числе и основные средства. Предмет залога могут составлять и ценные бумаги - документы, удостоверяющие имущественное право, которое может быть реализовано только при предъявлении подлинного документа. Любая из ценных бумаг может стать предметом залога, если иное не предусмотрено законом. В качестве ценных бумаг выступают облигации, чеки, векселя, коносаменты, сберегательные сертификаты и др.

Предметом залога, обеспечивающего уплату таможенных платежей, могут служить товары и транспортные средства, свободная (рыночная) цена которых не ниже причитающихся к уплате сумм.

Залог - важнейший инструмент в правовом регулировании рыночных отношений - тесно связан с вопросами собственности, средствами возможной и первоначальной защиты предпринимателя от недобросовестного контрагента (партнера).

Залог выступает как одно из основных средств, позволяющих заставить должника исполнить обязательства, принятые по договору. Одновременно это один из способов, побуждающих должника возместить убытки и недополученные доходы, поскольку зачастую невозможно полностью взыскать убытки из-за отсутствия у должника достаточных средств. Из этого следует, что залог необходим для надлежащего исполнения должником своих обязанностей и служит гарантией удовлетворения требований кредиторов за счет имущества должника; наличие такого имущества и составляет отличительную черту залога. Здесь кредитор (веритель) действует по принципу «верю не лицу, а вещи», т.е. имеет место реальный, а не личный кредит. Поэтому залогодателем может быть как сам должник, так и действующее в его интересах третье лицо.

Залог обладает характерным свойством вещных прав - правом следования: право как бы следует за вещью. Где и в чьей бы собственности не находился предмет залога, он будет предметом залога до прекращения основного обязательства. В этом смысле вещь либо иное имущество, переданное в залог, обременено залогом.



Разграничены понятия "метода", "формы" и "источников" финансирования объектов недвижимости, выделены критерии и предложена многофакторная модель оптимизации источников финансирования.

Обеспечение финансирования объектов недвижимости в необходимых масштабах является одной из важнейших для любого проекта развития недвижимости и, следовательно, для каждого девелопера. Одним из важных признаков недвижимости является ее высокая капиталоемкость. Поскольку недвижимость является дорогим товаром, поэтому ее покупка или строительство требует значительного объема капиталовложений. Привлечение средств на покупку или строительство объекта недвижимости является, с одной стороны, важной мерой, а с другой, - элементом формирования рентабельности такого инвестирования. При этом часто финансирование объекта недвижимости предусматривает комбинацию собственных и заемных источников финансирования. Поэтому решение вопросов, связанных с обоснованием рационального выбора финансирования объектов недвижимости является актуальной задачей.

Результаты проведенного теоретического исследования в отношении источников, методов и форм финансирования объектов недвижимости показали следующее:

  • варьируется как количество методов финансирования, так и их состав;
  • существуют определенные лексические различия в названиях методов финансирования;
  • часто формы финансирования мало чем отличаются от методов.

      Для решения выявленной проблемы необходимо применять комплексный подход. Так, по решению проблемы соответствия приведенных некоторыми учеными форм методам финансирования целесообразным является подход, который предлагает Яновский В.В. Для решения подобных противоречий исследователь разграничивает эти понятия и обращается к семантике категорий "метод" и "форма". В словаре русского языка поданы такие определения метода и формы: "метод - это способ практического осуществления чего-нибудь; форма - это внешнее выражение чего-нибудь, обусловленное определенным содержанием" .

      Исходя из приведенных дефиниций, следует согласиться с Яновским В.В. по возможности использование как словосочетаний "методы финансирования", так и "формы финансирования". Однако с целью предотвращения путаницы, способ привлечения источников финансирования в рамках данного исследования будем называть методом финансирования объектов недвижимости. Под формой финансирования необоротных активов в дальнейшем будем понимать внешние проявления сущности метода. Таким образом, отдельно взятый метод финансирования может иметь свои формы внешнего проявления. Следовательно, выделенные в рамках конкретного метода формы объединяет их экономическая сущность, которая позволяет относить их именно к данному методу финансирования. Например, привлечение кредита и эмиссия облигаций являются формами заемного финансирования (которое рассматривается как метод финансирования), так что их привлечение отвечает условиям возвратности, срочности и платности и позволяет объединить их в рамках одного метода финансирования объектов недвижимости.

      Таким образом, считаем целесообразным выделять методы финансирования, а в них - формы финансирования, которые состоят из источников финансирования (рис. 1).


      Методы финансирования Признаки метода финансирования
      Самофинансирование Финансирование исключительно за счет собственных средств
      Акционирование Финансирования за счет операций с акциями и другими ценными бумагами
      Заемное финансирование финансирование на условиях срочности, возвратности, платности
      Финансирование на консорционной основе Финансирования путем сочетания возможностей с другими субъектами хозяйствования
      Лизинг и селинг Финансирования не в денежном виде, а в материальном на определенных условиях
      Государственное финансирование финансирование исключительно за государственные средства, на строго определенные государственные программы, проекты
      Льготное финансирование финансирование на условиях, которые значительно выгоднее, чем существующие на рынке
      Проектное финансирование Финансирование вместо права участия на разделение результатов реализации проекта
      Субсидирование Финансирования на условиях невозврата
      Смешанное финансирование финансирование за счет сочетания нескольких методов финансирования

      На основе обособленных признаков методов финансирования предлагается выделить для финансирования объектов недвижимости определенные методы и формы (рис. 2).

      Финансирование объектов недвижимости предусматривает комбинацию собственных и заемных источников финансирования, что актуализирует проблему оптимизации источников финансирования. В этом аспекте нами предлагается осуществлять многокритериальную оптимизацию источников финансирования объектов недвижимости. При формализации любой модели оптимизации обязательным условием является ее направленность, которая в общем виде может предусматривать или максимизацию, или минимизацию результата.


      Рис. 2 -

      Критерий объема сформированных источников финансирования объектов недвижимости должен равняться определенному объему потребности в средствах. При этом недостаточный объем указывает на неэффективность проводимой политики финансирования объектов недвижимости, поэтому для этого критерия целесообразно считать оптимальным максимальное значение критерия.

      Критерии минимизации времени на привлечение источников финансирования и минимизации расходов, связанных с получением финансирования, уже в названии имеют определенную направленность на минимизацию.

      Критерий соответствия структуры источников финансирования целевой финансовой структуре капитала признает оптимальной ту альтернативу, которая имеет наименьший квадрат отклонения от целевой финансовой структуры капитала.

      Таким образом, задача оптимизации заключается в том, что необходимо выбрать такую единственную альтернативу (комбинацию источников финансирования) x* из множества допустимых альтернатив (всех возможных комбинаций источников финансирования) X . Формализованная модель многокритериальной оптимизации имеет следующий вид:

      где: y v =f v (x) - целевая функция оптимизации объема финансирования;

      y t =f t (x) - целевая функция оптимизации времени на привлечение финансирования;

      y c =f c (x) - целевая функция оптимизации стоимости привлечения финансирования;

      y s =f s (x) - целевая функция оптимизации структуры финансирования;

      X - множество допустимых альтернатив;

      x х - отдельная альтернатива.

      Таким образом, предложенная модель оптимизации позволить выбрать наиболее рациональное сочетание источников финансирования с точки зрения соответствия объемам, срокам, стоимости и структуры финансирования.

      Библиографический список

    • Яновский В.В. Источники финансирования реальных инвестиций и их экономическое обоснование: Дис. …канд. экон. наук: 08.00.10. - Белгород, 2002. - 170 с.

Создание любого объекта недвижимости представляет собой инвестиционный проект со свойственной ему системой финансового обеспечения. К формам финансирования недвижимости (сделок с недвижимостью) относятся: самофинансирование, финансирование с помощью заемного и привлеченного капитала.

Самофинансирование - это финансирование сделок с объектами недвижимости за счет собственного капитала предприятий, граждан, государства. Оно может осуществляться посредством использования различных форм выделения и накопления финансовых ресурсов. Среди них:

1. Инвестиционные и иные фонды предприятий и органов власти.

Инвестиционные фонды органов власти формируются, в основном, за счет средств, поступающих из бюджета (на инвестиционные цели); это может быть часть амортизационных отчислений предприятий муниципальной и государственной собственности (до 50%) и предприятий других форм собственности (до 30%); внебюджетные доходы и др. Формирование данного вида фондов регламентируется нормативно-правовыми актами органов власти соответствующего уровня.

2. Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц. Образуется для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции. Члены кооператива приобретают (строят) соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай. В Санкт-Петербурге насчитывается более 1800 домов ЖСК.

3. Жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК).

Вид потребительского кооператива, сочетающий в себе качества финансового и жилищно-строительного кооператива. Целью деятельности жилищных накопительных кооперативов является удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. ЖНК – это привлечение пайщиков, способных ежегодно вносить в кооператив свою долю, затем накапливать средства и поочередно покупать квартиры для каждого члена, как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

4. Стройсберкассы (ССК).

Это специализированный банк, находящийся под надзором Центробанка с ограниченным перечнем банковских операций, направленных на привлечение денежных средств физических лиц с целью предоставления своим вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий.

Основной формой заемного финансирования является ипотечное кредитование (ипотека). Это долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под залог недвижимого имущества.

Предметом ипотеки может быть следующее недвижимое имущество:

  • земельные участки, находящие в частной собственности;
  • предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
  • дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
  • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

В настоящее время в РБ сложилась обширная классификация ипотечного кредитования: по объекту недвижимости, по целям кредитования, по виду заемщиков, по типу кредитора и т.д.

Рассмотрим формы ипотечного кредита по способу амортизации (погашения кредита). Выделяют:

1. Постоянный (аннуитетный) ипотечный кредит.

Данная форма предполагает такую организацию выплат, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило, ежемесячных, взносов в течение определенного времени. Заемщик в конце (или начале) равных временных интервалов выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение основного кредита, а часть – на уплату начисленных за месяц процентов. При этом проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту.

В начале, большую часть суммы выплаты составляют проценты, однако постепенно их доля снижается, а сумма выплат по основному долгу увеличивается. Общая величина выплат остается фиксированной.

Рассмотренный порядок погашения кредита дает заемщику стабильность в определении размеров его выплат по кредиту, а также кредитополучатель выплачивает процентов меньше, чем при начислении их сразу на всю сумму полученного кредита.

2. Ипотечные кредиты с переменными выплатами делятся на:

  • кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга;
  • кредиты с переменной процентной ставкой;
  • кредиты с «шаровым» платежом;
  • завершающие ипотечные кредиты;
  • кредиты с участием;
  • кредиты с обратным аннуитетом;
  • кредиты нарастающими платежами;
  • канадский ролловер.

Существование большого количества ипотечных схем обусловлено поиском наиболее гибких и привлекательных условий для заемщиков и наименее рискованных условий для кредиторов.

В отличие от ипотечного кредита, главным положительным моментом схемы привлеченного финансирования является то, что она устраняет необходимость в залоге. Самой распространенной формой данного финансирования является выпуск ценных бумаг в форме облигаций, т.е. ценных бумаг, содержащих обязательство эмитента (застройщика) выплатить ее владельцу номинальную стоимость по окончании установленного срока, а до истечения срока – периодически выплачивать определенную сумму процента.

Наиболее распространенным видом облигационных займов является схема облигационного жилищного займа. Особенность такого займа состоит в том, что застройщик продает не право собственности на часть единиц жилья, а ценные бумаги, обеспеченные правом собственности на возводимое жилье. Одна облигация обычно соответствует 1м2 строящегося жилья. Эмитент может выпустить облигаций только в объеме, не превышающем общий метраж возводимого жилья. Накопив пакет облигаций, достаточный для приобретения квартиры, гражданин вправе обменять его на жилье соответствующей площади. Предельный срок обращения акций облигационного жилищного займа в России составляет 10 лет.

Накопительные схемы через привлечение средств посредством жилищных займов имеет ряд преимуществ по сравнению с ипотекой:

  • отсутствует угроза выселения при потере платежеспособности;
  • цены в 2-3 раза ниже цены м2 жилья, приобретаемого через схемы ипотечного кредитования;
  • не требует постоянных ежемесячных платежей;
  • денежные средства на жилье можно приобретать постепенно, по мере появления финансовых возможностей.

Востребованным дополнением к кредитным возможностям на рынке недвижимости могут служить сделки, когда часть акций предприятия покупается только на период инвестиционного цикла и с абсолютным обязательством владельцев контрольного пакета или оператора проекта (управляющей компании) выкупить их по согласованной в бизнес-плане цене в определенный момент инвестиционного цикла.

На российском инвестиционном рынке появился такой продукт как мезонинное финансирование (mezzanine financing). Мезонинное финансирование – способ финансирования проектов, при котором инвестор предоставляет средства в виде долгового финансирования с одновременным приобретением опциона на приобретение акций заемщика в будущем по определенной цене, возможно при наступлении определенных условий.

Это промежуточный вид финансирования через залог ценных бумаг между стандартным кредитом с преимущественным погашением и акционерным капиталом. Проценты по мезонинному кредиту существенно выше обычных кредитов в силу более высоких рисков кредитора. Мезонинный кредит предоставляется на срок не менее 3-5 лет с погашением тела кредита в конце срока.

К данному инструменту финансирования чаще всего прибегают девелоперы, нуждающиеся в дополнительном финансировании строительства своего объекта. Мезонинные кредиты такого рода часто предоставляются под обеспечение не самим строящимся объектом недвижимости, а акциями холдинговой компании.

Обычно предлагают мезонинное финансирование крупные инвестиционные банки и инвесткомпании, рассчитывающие с помощью этого финансового инструмента поднять доходность по своим активам. Поскольку этот инструмент является высокорисковым, то его доля среди прочих невелика. Небольшие банки, пенсионные фонды, страховые компании работают с этим инструментом очень редко именно по причине его рискованности и невысокой ликвидности.

Недостатками данной модели финансирования являются: стопроцентное несение всех рисков девелопера, неподвижная структура капитала, более поздний выход из проекта, рыночные риски.

К преимуществам мезонинного финансирования относится простота и короткие сроки, необходимые для получения такого кредита, в сравнении с обычным банковским кредитом. Оформление мезонинного кредита не требует от заёмщика оформления закладных и выполнения различных других требований банка. Кредитные учреждения, предоставляющие мезонинные кредиты, готовы предложить оптимальный для заёмщика кредитный пакет в минимальные сроки. Также к плюсам данного вида кредита можно отнести сохранение контроля над проектом позволяет получить более высокую прибыль при продаже объекта. Кроме того, девелопер считает своей первоочередной выгодой привлечение капитала, а приобретение солидного финансового и стратегического партнёра положительно сказывается на имидже как самого девелопера, так и совместного проекта.

Другим перспективным направлением инвестиционного обеспечения рынка недвижимости является форвардное финансирование, или форвардная сделка. Это понятия, имеющие отношения к сделкам по приобретению объектов недвижимости, где существует временной разрыв между заключением сделки и передачей прав собственности на имущество. В контексте недвижимости – это приобретение здания в стадии строительства или даже проектирования, когда сделка заключается задолго до окончания строительства и получения прав собственности.

Основным условием применения схемы форвардного финансирования является продажа инициатором проекта 51-100% имущественных прав на проект в обмен на обязательство реализации проекта. Инвестор в свою очередь гарантирует инициатору выплату девелоперской прибыли, определяемой разницей между рыночной стоимостью завершенного проекта и понесенными в рамках проекта инвестиционных расходов.

Форвардное финансирование структурируется через совместное предприятие. Продавец предоставляет земельный участок и отвечает за разрешительные процедуры, строительство и сдачу в аренду. Инвестор финансирует все остальные затраты по проекту. Обычно ставка капитализации, по которой в итоге будет выкуплен законченный проект, утверждается на стадии заключения договора о совместной деятельности. Преимуществом для продавца является минимальная сумма затрат по сделке (недостаток – более высокая, по сравнению с рыночной, ставка капитализации). Инвестор в данном случае выигрывает от высокой ставки капитализации, но несет часть рисков, связанных с реализацией проекта (риск сдачи в аренду, строительные риски). Данный тип сделок широко применяется в складской недвижимости. Однако эта схема наименее выгодна для девелопера, поскольку в этом случае все строительные риски девелопер берет на себя. Кроме того, привлечь форвардное финансирование возможно только под высокопрофессиональный проект. Существует также риск того, что объект не будет достроен в срок, а в определенных случаях вернуть внесенный аванс может быть также весьма проблематично.

Литература:

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб.: Питер, 2008. – 624 с.;

2. Барсуков Д.П. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб.: Д.А.Р.К., 2010. – 516 с.;

3. Иванова Е.А. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие / под ред. М.А. Федотовой. – М.: КНОРУС, 2009. – 344 с.;

4. http://www.fellton.ru/news/12617/

5. http://www.v-fin.com/credit/mezonin/

Каждый создаваемый объект недвижимости – это своего рода инвестиционный проект с отдельной финансовой системой.

Финансирование недвижимости бывает четырех видов, а именно:

  • самофинансирование;
  • при помощи заемных средств;
  • при помощи привлеченных средств;
  • мезонинное финансирование.

Более детального рассмотрения требует каждый из них.

Источники финансирования недвижимости такого типа представляют не что иное, как сбор/объединение уже имеющегося у инвесторов собственного капитала.

Этот вид обеспечения объекта использует четыре вида сбора денежных средств:

  • специальные организаций и представителей власти;
  • жилищно-строительные кооперативы, сокращенно как ЖСК;
  • жилищно-накопительные кооперативы, сокращенно как ЖНК;
  • строй сберкассы, сокращенно как ССК.

Заемное финансирование

Главным видом данного финансирования выступают ипотечные займы или просто . Это кредит на длительной основе, получить который можно в специализированных банках или кредитных учреждениях, с залогом имеющегося у вас имущества. В данном случае инвестиция фактически имеет форму «недвижимость в кредит».

В ипотеку можно приобрести следующие виды недвижимых объектов:

  • участки земли, собственниками которых являются частные лица;
  • заводы или другие сооружения, предназначенные для коммерческого использования;
  • жилые помещения, квартиры и отдельные части домов и квартир, в состав которых входит более одной комнаты;
  • прочие сооружения для потребительского назначения, такие как дачи или гаражи;
  • самолеты, корабли и суда внутреннего плавания.

На данный момент на территории России имеется множество классификаций данного вида кредитования, такие как:

  • по виду недвижимости;
  • по причине займа;
  • по типу занимающей стороны;
  • по виду организации предоставляющей кредит.

Благодаря широкому выбору ипотечных схем, каждый может подобрать кредит под свои возможности и желания, с привлекательными условиями для себя и минимальным риском.

Привлеченное финансирование

Такое финансирование недвижимости отличается от предыдущего тем, что в рассматриваемом варианте отсутствует необходимость в залоге, это и есть главный плюс такого вида сбора средств. Главной формой финансирования средств является заключение сделки путем выпуска облигаций, ценных бумаг по которым эмитент (лицо, выпустившее облигации/ценные бумаги) обязуется выплатить определенную сумму до оговоренного срока. Однако пока срок возврата не подошел, эмитент выплачивает определенный процент от полученной суммы, ежемесячно или по договоренности с держателем (инвестором).

Самыми распространенными облигациями можно назвать схемы жилищных займов. Такой вид облигаций имеет свои особенности. Согласно данной форме, строительная фирма продает инвестору не готовое здание или квартиру, а только документы на право собственности на помещение после его постройки. Обычно один такой документ равен одному квадратному метру строящегося жилья.

Строительная компания имеет право выпустить определённое количество таких бумаг, их общее количество равно количеству квадратных метров в строящемся помещении. Держатель достаточного таких облигаций может поменять их на построенную квартиру в будущем (при сдаче объекта в эксплуатацию). Максимальный срок жизни ценных бумаг не превышает 10 лет.

Рассматриваемые накопительные схемы имеют свои преимущества над ипотечными займами или ипотечными кредитами, вот список этих преимуществ для инвестора:

  • приобрести жилье (актив) по данной схеме можно в несколько раз дешевле, чем через ипотеку;
  • в рассматриваемой схеме отсутствуют обязательные ежемесячные платежи;
  • приобретать облигации на имущество можно в любое удобное время, все зависит только от возможностей и желания инвестора.

Сейчас финансирование рынка недвижимости использует сделки из разряда дополнительных кредитных возможностей, когда управляющая компания продает часть своих акций на время инвестиционного цикла. Компания, которая продает эти ценные бумаги обязуется, по истечении оговоренного времени, выкупить акции обратно по цене, указанной в договоре с покупателем.

Совет! Именно привлеченное финансирование является наиболее интересной, выгодной и удобной формой для инвесторов, работающих на современном рынке недвижимости.

Мезонинное финансирование

Относительно недавно на просторах российского рынка недвижимости впервые услышали о таком виде, как мезонинное финансирование объектов недвижимости. Рассматриваемый вид финансирования определяется как способ финансирования идей и проектов, в результате чего занимающая сторона выделяет деньги в виде долгового финансирования и получения права на заемщика в будущем по оговоренной стоимости либо при возникновении особых условий.

Финансирование такого плана с внесением акций как залога считается чем-то средним между стандартным кредитом, где основной целью является его полное закрытие, и акционерным капиталом. Однако стоит обратить внимание на то, что проценты по данному кредиту в разы выше, из-за повышенных рисков кредитора. Такой кредит выдается на период от 3 лет, с обязательным погашением основного долга по окончании срока.

В финансировании данного типа часто нуждаются физические или юридические лица, которым нужна определенная дополнительная сумма для постройки своих объектов. Финансирование такого плана осуществляют крупные банки и инвестиционные компании, целью которых является повысить прибыль по своим акциям благодаря данному способу кредитования. Из-за высокого показателя риска, этот инструмент финансирования встречается не так часто, как его «конкуренты». Маленькие банки и редко прибегают к займам такого рода, как мезонинные.

Внимание! Мезонное финансирование целесообразно использовать как форму выгодного инвестирования только при наличии солидного стартового капитала. Наиболее приемлема в деятельности крупных инвестиционных компаний и банков.

Положительные и отрицательные моменты

Мезонинное финансирование под недвижимость имеет ряд недостатков, а именно:

  • имеющиеся риски принимает на себя разработчик проекта;
  • капитал является неподвижной структурой;
  • проекты такого типа имеют очень поздний «выхлоп» – долгосрочные инвестиции;
  • рыночные риски.

Положительными сторонами такого финансирования являются:

  • простота оформления;
  • уходит мало времени на выдачу и получение денежных средств;
  • при оформлении займа не требуются закладные.

Ключевые отличия от иных форм финансирования

Такой вид финансирования кардинально отличается от всех рассмотренных.

  • Источник выплаты задолженности : выплаты по данному кредиту осуществляются за деньги, которые компания получила при реализации своих акций, а не на деньги, полученные компанией за свои услуги, как это происходит в случае с заемным финансированием.
  • Источник заемных средств : денежные средства поступают только после личной беседы с инвестором, а не как в обычных случаях через открытый рынок.
  • Показатели ликвидности : все инструменты этого кредита неликвидны и не могут быть проданы на различных финансовых рынках.
  • Объем финансирования : обычные кредиты имеют 80% покрытия от всей суммы финансирования, в случае с мезонинным кредитом, этот показатель равен 20%.

Каждый из 4 видов финансирования имеет как свои плюсы, так и минусы. Перед тем как воспользоваться одной из этих схем получения средств или инвестирования капитала, следует тщательно все обдумать.

Введение

Финансирование инвестиций предусматривает определение источников денежных средств, а также выбор наиболее приемлемого способа финансирования. Естественно, что первым возможным источником могут выступить собственные средства. Однако в большинстве случаев при инвестировании в недвижимость прибегают к кредитованию, так как это оказывается более значимым и более эффективным, учитывая долгосрочный характер инвестиций, способом финансирования. В практике инвестиционной деятельности существует много различных источников и способов финансирования, которые можно использовать для реализации проектов по развитию недвижимости. Практически любой проект развития собственности требует инвестирования значительных средств, которые по своим размерам значительно превышают финансовые возможности инициаторов проекта, и, следовательно, может быть реализован лишь при условии привлечения внешнего инвестирования.

Одним из стимулов к созданию запасов является стоимость их отрицательного уровня (дефицита). При наличии дефицита запасов существуют возможные издержки: в связи с невыполнением заказа (задержкой с отправкой заказанного товара); в связи с потерей сбыта в случаях, когда постоянный заказчик обращается за данной покупкой в какую-то другую фирму; в связи с потерей заказчика в случаях, когда отсутствие запасов оборачивается не только потерей торговой сделки, но и тем, что заказчик начинает искать другие источники снабжения. Существует много причин для создания товарно-материальных запасов на предприятии, однако главной является стремление субъектов производственной деятельности к экономической безопасности. Однако, при этом стоимость создания запасов и неопределенность условий сбыта объективно противоречат требованию повышения эффективности производства. Учет товарно-материальные запасов осуществляют по фактической себестоимости, под которой понимают себестоимость запасов, приобретенных за плату, т.е. сумму действительных затрат на приобретение.

Методы финансирования недвижимости

Организация финансирования недвижимости - одна из важнейших задач, стоящих перед девелопером в ходе реализации проекта. Этот процесс представляет собой комплекс взаимосвязанных проблем, обусловленных природой проектов развития земельной собственности и местом девелопера в процессе реализации проектов.

Характер и условия финансирования различаются в зависимости от источника финансирования. При выборе источника финансирования учитываются такие факторы:

* стоимость финансирования;

* сроки и условия финансирования;

* порядок погашения кредита;

* обеспечение, необходимое для привлечения средств;

* сроки, необходимые для организации и получения финансирования;

* вопросы контроля над проектом со стороны кредитора.

Система финансового обеспечения инвестиционного процесса складывается из органического единства источников финансирования инвестиционной деятельности и методов финансирования. К методам финансирования реальных инвестиций относятся: самофинансирование, финансирование через механизмы рынка капитала, привлечение капитала через кредитный рынок, бюджетное финансирование, комбинированные схемы финансирования инвестиций.

В мировой практике финансирование проектов по развитию недвижимости осуществляется за счет:

* краткосрочного кредитования (как правило, кредитным инвестором - коммерческим банком);

* долгосрочного кредитования (как правило, прямым инвестором - пенсионный фонд, страховая компания, или кредитным - ипотечный банк -долгосрочными инвесторами);

* сочетания краткосрочного и долгосрочного кредитования.

Вариант краткосрочного кредитования, как метод финансирования проекта развития недвижимости базируется на взаимоотношениях двух сторон: девелопера и коммерческого банка. Коммерческий банк и девелопер принимают на себя весь риск строительства, рассчитывая на то, что объект будет реализован по ходу осуществления проекта или по крайней мере по завершении строительства, что позволит вернуть выданный кредит.

Для девелоперов привлечение банков к краткосрочному кредитованию является более выгодным и приемлемым, чем использование ресурсов институциональных инвесторов, по ряду причин:

* большинство девелоперов не являются достаточно крупными компаниями, способными предоставить необходимые гарантии институциональным инвесторам;

* «первоклассные» проекты, т.е. те, в которые готовы вкладывать средства институциональные инвесторы, по определению являющиеся в основном консервативными, составляют лишь небольшую часть рынка недвижимости;

* по мере укрупнения проектов появляется необходимость в привлечении не одного, а нескольких институциональных инвесторов, что значительно сужает выбор;

* девелопер не подвергается столь тщательному и всеобъемлющему контролю со стороны банков, как со стороны институциональных инвесторов.

В то же время для банков финансирование девелопмента является достаточно рискованной операцией, т.к. данный процесс создания ценности является еще не существующим при предоставлении займа, а во-вторых, большинство коммерческих банков, кредитующих развитие недвижимости, не обладают достаточно квалифицированными специалистами для определения эффективности проекта. В связи с этим процентная ставка, по которой банки предоставляют кредит под строительство, как правило, существенно выше, чем при долгосрочном финансировании, а кроме того, банки при предоставлении кредита под развитие недвижимости (как правило, в размере от 70 до 80% от затрат по проекту) нуждаются в дополнительных гарантиях возврата предоставленного займа. Такой гарантией может быть, например, страхование кредита, но, как правило, и его недостаточно, что и заставляет считать этот вариант наиболее рискованным.

Долгосрочное кредитование предполагает, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и краткосрочное, и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать коммерческий банк, но, как правило, такими инвесторами являются институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании и т. п. При этом, достаточно распространенным видом финансирования является форвардное финансирование, при котором пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосрочный кредит для реализации проекта девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект. Подобный способ финансирования имеет преимущества для девелопера, т.к. уменьшает риск возможной не продажи объекта после завершения строительства. Кроме того, несмотря на то, что собственником созданного объекта недвижимости становится институциональный инвестор, его эксплуатацию часто осуществляет девелопер, выступающий в качестве управляющего недвижимостью, что позволяет ему участвовать в получении дохода от аренды.

Одновременно этот способ имеет ряд преимуществ и для институционального инвестора в силу того, что увеличивается доходность инвестиций вследствие чуть более высокого риска, а также инвестор способен влиять на проектное решение и даже на выбор арендаторов. Кроме того, если в период строительства наблюдается увеличение арендной платы, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.

Механизм форвардного финансирования сводится к следующему: девелопер и институциональный инвестор уже на стадии принятия решения о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуатации объекта дохода либо на основе «базовой ренты», либо на основе «базовой доходности». Согласно методу базовой ренты, девелопер и инвестор оговаривают ставку базовой арендной платы, которая равняется среднерыночным показателям по подобным объектам, а также договариваются о распределении возможного прироста арендной платы в определенной пропорции (как правило, 50/50). При другом варианте - по методу базовой доходности - между инвестором и девелопером может быть оговорена «приоритетная», или базовая ставка доходности, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая себе тем самым гарантированную доходность при одновременном участии в распределении прироста арендной платы.

Позволяя инвестору участвовать в распределении получаемого от эксплуатации объекта дохода, девелопер уменьшает для себя риск сокращения дохода, как это происходит при предоставлении ипотечного кредита по фиксированной ставке процента.

Близким по сути к форвардному финансированию является механизм финансирования, основанный на обратной аренде, согласно которому, независимо от источника краткосрочного финансирования, вновь созданный объект недвижимости продается институциональному инвестору при условии, что данный инвестор сдаст его обратно в аренду девелоперской компании на фиксированный срок и по фиксированной арендной плате. Продажа с обратной арендой дает возможность получения девелопером средств для реализации иных проектов.

Форвардное финансирование, а также продажа с обратной арендой, предпочитают такие институциональные инвесторы, как пенсионные фонды, страховые компании, поскольку их инвестиции носят наиболее долгосрочный характер.

Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом финансирования девелоперских проектов является сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита специализированного ипотечного банка или другого институционального инвестора, специализирующегося на долгосрочном (ипотечном) финансировании (кредитовании).

Механизм получения гарантий состоит в том, что институциональный инвестор (как правило, ипотечный банк) берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог созданного объекта недвижимости после завершения его создания либо обязуется выкупить созданный объект. Такого рода соглашение носит название «выводящего соглашения», поскольку оно выводит банк, предоставляющий кредит под строительство, из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.

Между кредитором строительства, институциональным инвестором и заемщиком заключается в данном случае трехстороннее соглашение, которое позволяет всем его участникам минимизировать риски, связанные с реализацией проекта:

* заемщик и кредитор строительства получают гарантии, что при выполнении всех условий «выводящего» соглашения институциональный инвестор (покупатель) предоставит постоянное финансирование, т.е. «выкупит» кредит под строительство;

* институциональный инвестор получает гарантии от заемщика и кредитора строительства в том, что «выводящий» платеж будет принят только от него, что позволяет ему спланировать свою деятельность, избежать риска необходимости поиска объектов кредитования.

К основным формам финансирования развития недвижимости, основанных на соединении рынка недвижимости с рынком ценных бумаг, можно отнести, юнитизацию и секьюритизацию.

Применительно к рынку недвижимости, юнитизация - это разделение собственности на множество долей и получение прибылей от владения единицей собственности. Секьюритизация представляет собой использование выпуска ценных бумаг для финансирования инвестиций в недвижимость. При этом в качестве таких бумаг могут выступать и облигации, выпускаемые компанией-девелопером для финансирования проекта, и акции, выпускаемые специализированными фондами по инвестированию в недвижимость. Ценные бумаги, выпускаемые девелопером, позволяют ему сохранять контроль за собственностью, однако они могут широко применяться лишь первоклассными девелоперами.

Общая черта юнитизации и секьюритизации состоит в том, что посредством их рынок недвижимости сближается с иными секторами финансового рынка и приобретает сходство с фондовыми рынками. Кроме того, посредством секьюритизации и юнитизации становится возможным уменьшить недостатки, присущие недвижимости как объекту инвестирования.

Самофинансирование является внутренним источником финансирования и наиболее надежным метод финансирования инвестиций, однако он трудно прогнозируем в долгосрочном плане и ограничен в объемах. Полное внутреннее самофинансирование предусматривает финансирование капитальных вложений исключительно за счет собственных финансовых ресурсов, формируемых из внутренних источников (чистой прибыли, амортизационных отчислений, внутрихозяйственных резервов).

Привлечение финансовых ресурсов при помощи механизамов рынка капитала включают два основных варианта мобилизации: долевое и долговое финансирование. В первом случае компания выходит на рынок со своими акциями, т.е. получает средства от дополнительной продажи акций либо путем увеличения числа собственников, либо за счет дополнительных вкладов уже существующих собственников. При долговом финансировании компания выпускает и продает на рынке срочные ценные бумаги (облигации), которые дают право их держателям на долгосрочное получение текущего дохода и возврат предоставленного капитала согласно условиям, определенным при организации данного облигационного займа. В мировой практике основной формой привлечения средств для инвестирования является расширение акционерного капитала, затем займы и выпуск облигаций.

Бюджетные кредиты, т.е. финансирование на возвратной и возмездной основе является гибким и универсальным инструментом государственного стимулирования капиталовложений. Бюджетное финансирование - наиболее желательный метод финансирования предприятия, предполагающий получение средств из бюджетов различных уровней. Особенностью данного метода является то, что в большинстве случаев средства, вложенные в предприятие, не возвращаются. Доступ к этому источнику денежных средств постоянно сужается. Данная форма бюджетной поддержки широкомасштабно предусматривается в ежегодно принимаемых законах о федеральном бюджете Российской Федерации. Принципиально новым в инвестиционной политике последних лет является переход от распределения бюджетных ассигнований на капитальное строительство между отраслями и регионами к избирательному частичному финансированию конкретных объектов и формированию состава таких объектов на конкурсной основе, что в значительной степени способствует реализации принципа: достижение максимального эффекта при минимальных затратах.



Похожие публикации