План согласования границ земельного участка. Согласование местоположения границ земельных участков: на что обратить внимание правообладателям? Когда не требуется

В некоторых случаях по действующему законодательству согласование границ земельного участка не обязательно. С одной стороны, хорошо, что не надо тратить время, силы и нервы на эту неприятную процедуру. С другой стороны, бывает, что отсутствие согласования границ, даже когда оно не обязательно, имеет свои негативные последствия при разбирательстве споров.

Рассмотрим случаи, когда нужно и когда не нужно согласование границ.

По общему правилу в соответствии со ст. 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О кадастровой деятельности» местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Что касается смежных земельных участков в приведенной норме можно выделить два момента. Во-первых, речь идет об уточнении местоположение границ таких участков и, во-вторых, это должны быть земельные участки, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Понятие уточнения местоположения границ земельного участка содержится в ч. 1 ст. 43 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой государственный кадастровый учет в связи с изменением описания местоположения границ земельного участка и (или) его площади, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков (далее – уточнение границ земельного участка).

Требования к описанию местоположения границ земельных участков следующие.

Согласно ч. 8 ст. 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О государственной регистрации недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Требованиями к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требованиями к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке (утверждены приказом Минэкономразвития России от 01 марта 2016 г. № 90) установлено, что характерной точкой границы земельного участка является точка изменения описания границы земельного участка и деления ее на части. Положение на местности характерных точек границы земельного участка и характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке описывается их плоскими прямоугольными координатами, вычисленными в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Для оценки точности определения координат характерных точек рассчитывается средняя квадратическая погрешность.

Таким образом, если в отношении смежных земельных участков в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует описание местоположения границ или оно не соответствует установленным требованиям к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, то фактически одновременно с уточнением местоположения границ земельного участка, в отношении которого выполнялись кадастровые работы, происходит и уточнение местоположения границ таких смежных земельных участков. Значит в этом случае местоположение границ подлежит обязательному согласованию с правообладателями смежных земельных участков.

Если же в Едином государственном реестре недвижимости уже содержится описание местоположения границ смежных земельных участков, оно соответствует установленным требованиям к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка и не происходит внесение изменений в эти сведения, то согласование местоположения границ с правообладателями смежных земельных участков не требуется. В этом случае земельный участок, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, просто «привязывается» к уже установленным границам смежных земельных участков.

Второй момент. Статьей 6 ЗК РФ установлено, что объектами земельных отношений являются: 1) земля как природный объект и природный ресурс; 2) земельные участки; 3) части земельных участков. Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии со ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

ЗК РФ наряду с земельными участками говорит о «земле», «землях», которые не имеют таких индивидуализирующих характеристик, как земельные участки. По сути это собирательные понятия.

Вместе с тем ст. 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ (редакция от 03 июля 2016 г.) «О кадастровой деятельности» предусматривает, что местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ смежных земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Предметом согласования является определение местоположения границы земельного участка, одновременно являющейся границей другого земельного участка.

Как видим, закон обязывает согласовать местоположение границ земельного участка, которые одновременно являются границами других земельных участков, но не земель вообще.

Таким образом, если земельный участок не граничит с другими земельными участками, сведения о которых имеются в Едином государственном реестре недвижимости, то по закону согласование местоположения границ такого земельного участка не обязательно. Например, земельный участок граничит со свободными землями или даже с улицей, которая не учтена в качестве земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости.

Ранее по данному вопросу Минэкономразвития России в п. 1 приложения к письму от 14 декабря 2012 г. № 27701-ПК/Д23и «Об усилении контроля за деятельностью подведомственных Росреестру государственных бюджетных учреждений» разъясняло, что «…если земельный участок граничит с землями, находящимися в государственной или муниципальной собственности (не с земельными участками), то согласование местоположения в отношении такой границы с органом местного самоуправления в порядке, установленном Законом о кадастре, не проводится». Аналогичные разъяснения имелись и в других письмах министерства.

Нужна помощь по этой теме? Записывайтесь на прием по тел.: +7 906 074 76 14.

С уважением,
адвокат Маковеев Сергей Иванович

Рассматриваются гражданские дела по спорам смежных землевладельцев о границах земельных участков. На примере отдельных категорий межевых споров автор показывает, что соблюдение процедуры межевания земельного участка не означает отсутствие нарушения прав смежных землевладельцев и отмечает, что при рассмотрении таких споров, помимо проверки формального соблюдения требований законодательства, при установлении границ земельного участка необходимо проверять, нарушают ли они фактически права смежных землепользователей.

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельный участок представляет собой часть земной поверхности, имеющей характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи. Одна из таких характеристик - описание местоположения границ земельного участка. При этом указанная характеристика одного земельного участка одновременно характеризует другие земельные участки, смежные с ним. Изменение сведений о границах земельного участка всегда затрагивает сведения о нескольких объектах недвижимости и напрямую влияет на права их собственников либо иных владельцев. С учетом этого законодательство устанавливает соответствующие процедуры определения границ на местности и их согласования. В целом такие процедуры сводятся к предоставлению возможности смежным землевладельцам высказать свое мнение о расположении общей границы земельного участка и проводятся с целью соблюдения их интересов.

В юридической литературе освещаются порядок проведения согласования границ и их установления на местности с технической и юридических точек зрения, а также ряд аспектов судебных споров.

Как мы полагаем, недостаточно исследованным в теории и противоречивым в судебной практике является вопрос о возможности защиты прав смежных землевладельцев при оспаривании границ земельных участков, в случае если процедура согласования границ была соблюдена.

На наш взгляд, формальное соблюдение процедуры установления границы и ее согласования не во всех случаях означает соблюдение прав и законных интересов смежных землевладельцев. Приведем примеры из судебной практики судов Владимирской области, иллюстрирующие приведенное утверждение.

Процедура образования такого земельного участка предусмотрена статьями 13 и 13.1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). В рамках указанной процедуры собственник земельных долей согласовывает местоположение границ земельного участка с иными участниками долевой собственности. В Законе N 101-ФЗ не указывается на необходимость согласования границы с собственниками и иными владельцами земельных участков, которые будут граничить с вновь образованным земельным участком.

Не единичными являются ситуации, когда после образования такого земельного участка в его территорию попадают ранее учтенные земельные участки граждан, которые длительное время используются ими, но юридически границы участков не определены. Проблема обусловлена и тем, что расположение ранее учтенных земельных участков не во всех случаях принималось во внимание в ходе землеустроительных работ по определению границ населенных пунктов и многие такие участки оказались юридически за их пределами.

Первоначально суды отказывали в удовлетворении исков граждан об оспаривании границ вновь образованного земельного участка, мотивируя свои решения тем, что процедура образования земельного участка соответствует требованиям Закона N 101-ФЗ. Дополнительно суды указывали, что спорный участок образован с учетом границ населенного пункта. Такие решения отменялись Судебной коллегией по гражданским делам Владимирского областного суда. Рассмотрим судебную практику, выработанную в области к настоящему времени.

Законом N 101-ФЗ регулируются отношения между участниками общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения. В тех случаях, когда образованный путем выдела земельных долей участок граничит с самостоятельными земельными участками иных лиц, не являющихся участниками долевой собственности на земли сельскохозяйственного назначения, его границы подлежат согласованию с указанными лицами в порядке, предусмотренном законодательством о кадастровом учете. Одновременно суды учитывают, что за пределами населенных пунктов и на территории земель сельскохозяйственного назначения земельные участки граждан оказались лишь потому, что такие границы и территории определялись без учета их местоположения. Первоначально участки выделялись в пределах границ населенных пунктов.

В настоящее время дела такой категории разрешаются с учетом приведенной правовой позиции.

Так, решением Суздальского районного суда Владимирской области от 8 июля 2016 года удовлетворен иск десяти граждан к Т. об оспаривании границ земельного участка, образованного путем выдела земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения. Судом установлено, что ответчик выделил земельный участок в процедуре, предусмотренной Законом N 101-ФЗ. Причем участок сформирован таким образом, что накладывается на территорию десяти ранее учтенных земельных участков, принадлежащих гражданам. Согласование границ с гражданами не проводилось. При этом на местности земельные участки граждан определены ограждениями и постройками, в том числе жилыми домами, их расположение было очевидно для лиц, формировавших земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Решение оставлено без изменения апелляционной инстанцией Владимирского областного суда.

Следует оговориться, что если истцы не представили достаточных доказательств расположения фактических границ своих земельных участков на территории, занятой землями сельскохозяйственного назначения без согласования с ними, суды отказывают в удовлетворении исков.

На наш взгляд, для того, чтобы решить указанную проблему, в Закон N 101-ФЗ должны быть включены положения о согласовании границ вновь образуемых земельных участков с собственниками и иными владельцами смежных земельных участков, не входящих в земли сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с положениями частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", с учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 67) (далее - Постановление N 10/22) если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Руководствуясь приведенными положениями законодательства, представители муниципальных образований занимались формированием земельного участка под многоквартирным домом, определяли его границы, а также участвовали в согласовании границ смежных с ним земельных участков.

Собственники помещений в многоквартирных домах не во всех случаях принимали участие в таких действиях, поскольку прямо законом это не предусмотрено. В результате довольно часто права и законные интересы собственников помещений в многоквартирных домах при формировании земельных участков были нарушены, например, границы устанавливались по фундаментам многоквартирных домов, с пересечением построек, детских площадок, стоянок и иных объектов.

При разрешении исковых заявлений собственников помещений многоквартирных домов суды области в отдельных случаях допускали ошибки, отказывая в удовлетворении исковых требований лишь по мотиву формального соответствия процедуры установления границ закону. В таких случаях решения суда первой инстанции отменялись при рассмотрении дела в апелляционной инстанции.

При разрешении дел указанной категории суды области учитывали разъяснения Постановления N 10/22 (п. 67), согласно которому собственник не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен такой дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также требовать право на защиту своего владения, в том числе от собственника земельного участка.

С учетом этого в ситуациях, когда собственники помещений многоквартирного дома представляли суду достаточные доказательства того, что в результате действий представителей собственника - муниципального образования - земельный участок под многоквартирным домом сформирован по площади и конфигурации недостаточной для его обслуживания, судами удовлетворялись иски об оспаривании границ такого участка.

Решением Александровского городского суда Владимирской области от 24 февраля 2015 года удовлетворен иск собственников помещений многоквартирного дома к ОАО "С" об оспаривании результатов межевания и исключении из кадастра недвижимости сведений о границах земельного участка ответчика. Судом установлено, что земельный участок ответчика сформирован таким образом, что его граница проходит по фундаменту многоквартирного дома. Граница согласована администрацией города Александрова без привлечения к участию в согласовании границ собственников помещений многоквартирного дома. При этом конфигурация сформированного земельного участка не позволяла обслуживать многоквартирный дом. Апелляционной инстанцией решение суда в части исключения сведений о границах земельного участка ответчика из кадастра недвижимости оставлено без изменения.

Предотвратить подобные споры было бы возможно в том случае, если бы в Федеральном законе "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" содержались требования об обязательном участии собственников помещений многоквартирного дома в формировании границ земельного участка под таким домом.

Процедура согласования предусматривает либо личное участие смежного землевладельца в согласовании границ, либо его извещение о проведении согласования.

В первом случае, когда обратившееся с иском по межевому спору лицо ранее лично согласовало спорную границу земельного участка, суды, как правило, отказывают в удовлетворении искового заявления. В качестве мотивов принятия отказного решения указывается на то, что в ходе личного согласования границы собственник либо иной владелец смежного земельного участка мог учесть свои интересы, определив границу в том числе с поглощением территории, которая ранее фактически использовалась им в рамках своего земельного участка.

В то же время известны ситуации, когда иски таких лиц удовлетворяются, например при пересечении смежной границей принадлежащих истцу строений, при невозможности сформировать его земельный участок в соответствии с минимальными размерами, установленными законом, при полной утрате на местности площади его земельного участка, а также в иных случаях, когда установление спорной границы повлекло невозможность использования объектов недвижимости, принадлежащих истцу.

Во втором случае при извещении смежного землевладельца о процедуре согласования границы и его неявке в силу закона, такая граница считается согласованной. В такой ситуации, несмотря на то, что фактически согласование не проводилось, Закон устанавливает презумпцию согласованности границы. При этом закон не запрещает оспаривать такую презумпцию.

Оспаривание презумпции согласованности границы проиллюстрируем на примере гражданского дела, рассмотренного Судогодским районным судом Владимирской области.

Стороны спора являлись собственниками ранее учтенных смежных земельных участков. Участки образованы как объекты недвижимости в 1990-х годах, их границы юридически не установлены, фактически участки длительное время имеют ограждения, и на них расположены жилые дома с подсобными строениями. Один из собственников земельных участков, известив своего смежника о согласовании границ, воспользовавшись тем, что последний не явился лично, установил границы со смещением на огороженную территорию, используемую соседом. Суд первой инстанции оставил иск об оспаривании границ без удовлетворения, указав, что процедура согласования границ не нарушена, фактическое расположение границ не исследовалось. Апелляционной инстанцией Владимирского областного суда это решение было отменено, иск удовлетворен.

Судебной коллегий областного суда была высказана следующая правовая позиция, которая в настоящее время применяется судами Владимирской области.

Согласно положениям части 9 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции на дату рассмотрения спора) местоположение границ земельного участка на местности определяется по документам, а в их отсутствие - по объектам, позволяющим установить границы, существующие на местности пятнадцать и более лет. Закон не предоставляет возможности произвольно установить границу с учетом лишь площади земельного участка в отступление от документов и фактического их расположения.

Из приведенного дела следовало, что смежная граница между земельными участками сторон установлена с отступлением от границ, существующих на местности и закрепленных забором и хозяйственной постройкой. В результате межевания часть смежного забора и хозяйственная постройка истца стали находиться на земельном участке ответчика. Площадь земельного участка истца стала меньше по сравнению с площадью, указанной в правоустанавливающих документах.

На основании названных обстоятельств судебная коллегия пришла к выводу о том, что при проведении межевания земельного участка ответчика нарушены положения указанной нормы Закона, поскольку границы установлены с отступлением от фактических границ, обозначенных забором и хозяйственной постройкой, в отсутствие каких-либо данных о прохождении границы именно в таком варианте.

Из заключения кадастрового инженера следовало, что граница участка ответчика определена фактическим долгосрочным его использованием и сложившимися границами со смежными землепользователями. Однако граница была установлена с отступлением от фактического пользования.

Судебная коллегия также пришла к выводу о том, что отступление от фактических границ, определенных забором, который устанавливала одна сторона, с установлением границы по хозяйственной постройке другой стороны указывает на наличие спора между лицом, заказавшим межевание, и лицом, обозначившим границы своего участка строениями. Отступление от такой границы фактически означает наличие спора, который в силу пункта 1 статьи 64 ЗК РФ рассматривается в судебном порядке.

Полагаем, что минимизации таких споров, а также единообразию судебной практики способствовало бы введение в земельное законодательство положения о праве смежного землепользователя оспаривать границы земельного участка и в случае неявки на процедуру согласования границ.

Следует рассмотреть и вопрос о праве суда оценить данные кадастрового учета о границах земельного участка как недействительные в отсутствие соответствующих исковых требований.

Относительно этого вопроса Верховный Суд Российской Федерации признал правильной позицию судов, согласно которой доводы сторон о несогласии с результатами межевания при отсутствии надлежаще заявленных требований о признании их недействительными во внимание быть приняты не могут. Приведенной правовой позиции следует и судебная практика судов общей юрисдикции Владимирской области.

Однако в практике судов известны исключения, в которых применение данных кадастрового учета о границах ведет к нарушению прав смежных землевладельцев.

Для иллюстрации указанной проблемы приведем следующее гражданское дело.

Стороны спора владеют смежными земельными участками, а также расположенными на них объектами недвижимости. По материалам дела с 1990-х годов смежная граница между участками определена ограждением и постройками, стороны не оспаривали тот факт, что их расположение не изменялось. Границы земельного участка установлены и включены в кадастр недвижимости в 1996 году. Собственники смежных участков согласовали расположение границы, подписав соответствующий акт, в котором было указано, что границы установлены по фактическому пользованию. Один из собственников земельного участка обратился с иском к своему соседу о переносе ограждения в соответствии с границами по данным кадастрового учета. По делу был предъявлен встречный иск об установлении новой границы, при этом требование об оспаривании существующей на момент спора по данным кадастрового учета смежной границы не заявлялось. Решением Октябрьского районного суда города Владимира от 7 декабря 2012 года иск о переносе забора удовлетворен, встречный иск оставлен без удовлетворения. Суд первой инстанции исходил из того, что юридические границы не оспорены, в связи с этим оснований для установления новой границы не имеется, забор подлежит переносу в соответствии с юридическими границами по данным кадастрового учета. Апелляционной инстанцией Владимирского областного суда решение суда первой инстанции в части удовлетворения первоначального иска отменено, в его удовлетворении отказано. Коллегия указала, что юридическая граница установлена в 1996 году с явным нарушением закона, поскольку, по данным судебной экспертизы, она пересекает объекты недвижимости сторон спора, в том числе жилой дом, которые существовали на местности ранее. По этой причине данные кадастрового учета не подлежат применению в указанном споре.

Приведенный подход в отдельных случаях представляется правильным по следующим мотивам.

Данные кадастрового учета о границах земельного участка основаны на соглашении смежных землевладельцев о расположении такой границы. Такое соглашение по смыслу положений статьи 153 ГК РФ представляет собой сделку, поскольку действия смежных землевладельцев направлены на регламентацию их правоотношений по поводу владения и пользования земельными участками в части смежной территории. В случае если таким соглашением определена смежная граница с нарушением явно выраженного запрета, установленного законом, то такое соглашение возможно оценить как ничтожное. Приведенная правовая позиция отражена в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В случае прохождения смежной границы через строения, в том числе жилые дома, ее расположение противоречит принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ. В таких ситуациях сведения кадастра недвижимости о границах земельных участков явно не соответствуют закону и не могут быть учтены при разрешении дела в суде.

Следует еще раз отметить, что рассмотренная ситуация является исключением из общего правила, сформулированного Верховным Судом Российской Федерации в приведенном ранее обобщении.

В результате рассмотрения примеров из судебной практики судов общей юрисдикции Владимирской области можно сделать следующий вывод. Несмотря на то что процедура согласования границ земельного участка направлена на соблюдение прав смежных землевладельцев, ее точное выполнение не дает полной гарантии отсутствия нарушений прав и законных интересов смежников. При рассмотрении межевого спора в суде, помимо проверки процедурных моментов, необходимо оценить, каким образом установленная граница влияет на возможность формирования и использования земельных участков смежных землевладельцев, как она соотносится с расположенными на участке строениями, а также иные фактические обстоятельства дела.

(Бочкарев А.Е.) ("Имущественные отношения в Российской Федерации", 2017, N 4)

Установление границ земельного участка (межевание) - необходимая процедура для того, чтобы поставить землю на кадастровый учет и оформить на нее право собственности.

Если участок был сформирован до вступления в 2001 г. в силу Земельного кодекса РФ, в некоторых случаях возможно воспользоваться старыми планами границ (это правило действует для дачных и садовых участков, которые предоставлялись на правах пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования).

По общему же правилу необходима процедура установления границ, по итогам которой оформляется межевой план. Формируют его кадастровые инженеры.

Межевой план

Цели и порядок составления межевого плана описываются в статьях 38-39 Закона «О государственном кадастре недвижимости».

Когда делается межевой план? В случае необходимости:

Определения границ вновь образованного земельного участка;

Уточнения границ ранее сформированного земельного участка;

Новые участки появляются двумя способами. Поскольку еще не все территории точно обмеряны и нанесены на единую общероссийскую кадастровую карту, бывает, что участок полностью формируется заново. Второй вариант - образование нового участка путем изменения ранее существующих (выдел, раздел, объединение).

С целью установления границ кадастровые инженеры проводят ряд мероприятий:

Собирают и анализируют документацию на соответствующий участок (если документы на давно существующий участок отсутствуют, то его границы определяются по заборам или природным объектам, ограничивающим данный участок более 15 лет);

Находят на местности контрольные точки (пункты межевой сети);

Обследуют границы участка, выясняя состояние межевых знаков;

Определяют координаты поворотных точек границ (это места, где граница участка меняет направление);

Выясняют площадь земельного участка путем измерения фигуры, которую дает проекция границ участка на горизонтальной плоскости;

Согласовывают границы земельных участков с владельцами соседних участков;

Готовят сам документ «Межевой план участка» и помогают поставить участок на учет в кадастре недвижимости (или изменить данные об участке).

Согласование местоположения границ земельного участка

Данная процедура проводится, если границы измеряемого или соседних участков уточняются. Например, измеряемый участок стоит на кадастровом учете, но как ранее учтенный, в кадастре отсутствуют сведения о координатах поворотных точек. В результате процедуры подписываются акты согласования, которые включаются в состав межевого плана.

Границы необходимо согласовывать не со всеми смежными землепользователями, а только с долгосрочными владельцами соседних участков (собственниками; владельцами на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования, кроме государственных и муниципальных организаций; арендаторами по договору сроком более 5 лет).

Кадастровый инженер согласовывает границы с каждом соседом индивидуально (если таких немного и найти их легко) либо уведомляет «смежников» о проведении собрания по согласованию границ (если собственников более 5, участок находится в садоводстве или дачном кооперативе, либо адресов соседей в Росреестре нет, адреса неверны и письма с них возвращаются в связи с отсутствием адресата).

Уведомление о собрании производится в особом порядке. Возможны два варианта:

Почтой России заказным письмом с уведомлением и одновременно на адрес электронной почты (на адреса, предоставленные землевладельцами Росреестру, ведущему кадастр недвижимости);

Объявлением в официальной местной газете (какой именно, определяется нормативными актами местного самоуправления).

В уведомлении необходимо указать:

Владельца измеряемого участка и кадастрового инженера (имя, адрес, для инженера обязательно указать контакты и e-mail);

Данные измеряемого участка и соседних земель;

Время и место согласования границ;

Адрес, на который смежные землепользователи могут отправлять свои возражения и предложения по установлению границ на местности.

Молчание соседей, получивших уведомление о согласовании границ (даже если уведомление было только в газете) приравнивается к их согласию. Подтверждение уведомления соседей является частью межевого плана.

Необходимость установления границ и их закрепления на местности

Необходимо понимать, что при существующей системе согласования границ, использование «дачной амнистии» для оформления дачных и садовых участков представляет некоторый риск для его собственников.

Предположим, лицо регистрирует право на землю по дачной амнистии. Его смежник же решил установить границы своего участка.

Может возникнуть ситуация, когда смежный землепользователь расширит свой участок в процессе межевания (если достоверного адреса соседа в Росреестре нет, то согласование границ будет произведено «по умолчанию»). Сведения о точных границах сформированных в советские годы участков в кадастре недвижимости отсутствуют, соответственно, наложений с соседними участками, зарегистрированными по дачной амнистии, не будет - и участок «захватчика» поставят на кадастр без проблем. А затем и зарегистрируют право собственности.

И приехав на дачу, оформленную «по амнистии», ее владелец обнаружит новый забор, передвинутый вглубь его участка, причем на законных основаниях. Перспективы судебного спора в данном случае для владельца дачи, зарегистрированной по дачной амнистии, сомнительны.

Таким образом, установление точных координат границ земельного участка, вынос их на местность, регистрация права на обмерянный современными методами участок представляют интерес прежде всего для его владельца.

Единственным отрицательным моментом межевания является его высокая стоимость - в районе 10-12 тыс. руб. за стандартный участок в Московской области. Под стандартным участком понимается земельный надел размером 6-10 соток, ровный по рельефу, простой формы.

Согласование границ земельного участка с соседями необходимо производить в строгом соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, поскольку это один из основополагающих вопросов для оформления правоспособности участка.

Поэтапный порядок

В общепм виде порядок согласования границ земельного участка согласно действующему законодательству, в том числе Земельному Кодексу может быть представлен в следующей схеме обязательных к выполнению процедур:

Порядок согласования границ должен подчиняться предусмотренной законодательством процедуре, предусматривающей различные варианты при наступлении различных частных обстоятельств и условий. Так, будет отличаться процедура, необходимая к проведению при межевании.

Процедура при межевании

При проведении процедуры межевания, затрагивающей территорию соседних земельных участков, необходимо согласование с соседями. В частности потребуется согласование межевого плана.

Подготовка межевого плана

Для согласования границ межевого плана потребуется оформить согласие соседей в установленной процедуре. После заблаговременного уведомления всех участников собрания наступает период работы кадастрового инженера. В его обязанности входит выполнение следующих работ:

• подготовка плана земельного участка;
• произведение топографических замеров;
• подготовка окончательного плана границ земельного участка;
• составление акта учета координат поворотных точек;
• установка временных межевых знаков.

Кроме того, обязательно участие кадастрового инженера в собрании для демонстрации границ прохождения межевой линии между участками. При ошибке кадастрового инженера необходимо осуществить повторное обращение в геодезическую компанию.

В ходе собрания кадастровый инженер производит письменный учет правоустанавливающих документов владельцев смежных участков для внесения их в . Если собственники не могут явиться лично, они могут действовать через представителей при условии наличия нотариальных доверенностей.

В каких случаях необходимо согласовать с соседями, а в каких нет?

Если необходимо оформить план участка, включающий указание границ координат, при межевании без согласия соседей, оформленного согласно установленному образцу и подкрепленному к акту, не обойтись.

Извещение

При межевых работах важно заранее провести оповещение владельцев соседних участков. Законодательство определяет месячный срок предварительного оповещения . Формы уведомления допускаются следующие:

1. личное уведомление (с подписью об ознакомлении);
2. отправка электронной почты;
3. заказное письмо;
4. публикация в местном печатном издании.

При различных обстоятельствах следует выбирать наиболее соответствующую им форму уведомления сторон. Личное и электронное оповещение актуально при уверенности обратной связи и явки на заседание адресата.

Способ оповещения заказным письмом необходим для мотивированной неявки на процедуру согласования, поскольку при условии троекратного уведомления посредством этого способа неявка адресата будет означать утрату им права голоса.

Посредством объявлений в средствах массовой информации лучше оповещать лиц, установить местонахождение которых не представляется возможным.

С администрацией

При проведении процедуры согласования, затрагивающей соседние земли, принадлежащие муниципальным образованиям, необходимо провести процедуру согласования с администрацией. Законодательство предусматривает соблюдение определенных нормативов, к которым относится:

• участие в оформлении акта согласования кадастрового инженера;

• личное информирование кадастровым инженером полномочное лицо с разъяснением правил и норм производимых расчетов;
• обязательство представителя администрации по участию в процедуре согласования границ;
• отказы оформляются в форме согласно утвержденному образцу с мотивированием согласно утвержденному перечню;
• · спорные вопросы должны разрешаться в ходе судебных слушаний.

С лесным фондом

Необходимость согласования с лесным фондом способна возникнуть вследствие прохождения границ участка рядом с принадлежащей Лесхозу территорией. Поскольку систематизация кадастрового учета лесным фондом имеет ряд недостатков, процесс согласования может быть трудоемким и продолжительным. В том числе и в этой связи был подготовлен проект так называемой «Лесной амнистии», согласно которому предлагалось все участки, зарегистрированные на территориях поселков, расположенных в лесу, переоформить в частные владения жильцов.

Оформление акта

В акте о согласовании должны присутствовать следующие данные:

• персональная информация всех участников (имена и данные удостоверяющих личность документов);
• схема участка с границами;
• информация о результатах согласования;
• в случае наличия – письменная информация о возражениях (в случаях, предусмотренных законодательством);
• подписи всех заинтересованных сторон, в том числе участвующего в процедуре кадастрового инженера.

Исправления в акте

Порядок внесения исправлений прописан в законодательстве. Так, в соответствии с действующими нормами, они допускаются исключительно до отправки оформленного акта в полномочные органы кадастрового учета. Внести исправления в праве инженер с уведомлением о них всех участвующих в его подготовке, согласовании и оформлении. Нарушения, не выявленные на стадии подготовки, разрешаются в порядке судебного производства.

Возможные кадастровые ошибки и ответственность за них

К возможным кадастровым ошибкам может быть отнесена допущенная инженером неточность в отношении указания содержащихся в акте сведений о расположении границ участка, местоположения, поворотных углов и пр.

Кроме того, ошибка может содержаться в подготовленной властями схеме участка. Для устранения неточностей и технических ошибок отвечать орган, в который направлены сведения – Росреестр.

Для уточнения данных должно быть направлено соответствующее заявление. Помимо того, основанием для внесения изменений в техническую кадастровую документацию может послужить соответствующее решение судебной инстанции.

Процедура оспаривания

При осуществлении согласования границ участка возможны споры с соседями, возникшие вследствие наступления следующих ситуаций:

• наложение или пересечение границ;
• ошибки кадастрового инженера;
• некорректное внесение сведений в кадастровый реестр;
• захват земли;
• противоречия, возникающие ввиду сведений, содержащихся в старых документах.

В случае возникновения разногласий целесообразно попытаться решить их путем досудебного урегулирования.

Что делать, если сосед отказывается подписать?

Порядок попыток досудебного урегулирования целесообразно представить в следующей схеме.

Если описанная процедура не помогла достичь согласия, единственный оставшийся выход – подача заявления в судебную инстанцию. Однако при обращении в суд следует учесть ряд значимых моментов, среди которых:

• к процессу в обязательном порядке будут привлечены кадастровые инженеры;
• с максимальной долей вероятности суд назначит дополнительную экспертизу, стоимость которой (около 30 000 рублей) обязан будет заплатить проигравший дело;
• при наличии нарушений суд может отказать в принятии искового заявления;
• суд в праве аннулировать предыдущие кадастровые паспорта;
• важно успеть до истечения срока давности;
• полномочия суда ограничены, важно, чтобы решаемые споры входили в компетенцию мирового суда.

Итак, процедура согласования границ земельного участка прописана в Федеральном законе от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”. Согласование зависит от частных случаев, среди которых. в том числе межевание и пересечение с границами муниципальных образований.

При несогласии соседей подписать акт о согласовании при межевании необходимо предпринять попытки досудебного урегулирования, а при отсутствии результата – обратиться в суд с приложением правоустанавливающих документов и документов, эксплицирующих произведенные попытки решения споров, среди которых кадастровые выписки, экспертные заключения, материалы межевания, копии оповещений соседей. Также к подтверждающим произведение процедуры согласования документам относятся акт о согласовании, результаты геодезической съемки, определения границ и поворотных точек.