Увеличение размера арендной платы. Изменение размера арендной платы в одностороннем порядке Увеличение арендной платы арендодателем

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Размер арендной платы, а также порядок ее изменения определяются в договоре аренды по соглашению сторон. Единственное ограничение, предусмотренное законодательством, касается сроков изменения размера арендной платы, которое должно производиться не чаще одного раза в год.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Карасевич Любовь

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

В пункте 3 ст. 614 ГК РФ сказано: если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Следовательно, право арендодателя на одностороннее изменение (увеличение) арендной платы должно быть закреплено в самом договоре.

Если в договоре аренды имеется указание на одностороннее изменение арендной платы, арендодатель имеет право повысить ее без согласия арендатора при соблюдении механизма изменения арендной платы, зафиксированного в договоре аренды (например, предварительное извещение арендатора о предстоящем увеличении размера арендной платы за один месяц до даты изменения, увеличение на основании отчета конкретного оценщика о рыночной стоимости арендованного имущества или в связи с изменением индекса инфляции).

Если в договоре аренды не определен порядок одностороннего изменения арендной платы, ФАС Волго-Вятского округа полагает, что ее повышение оформляется дополнительным соглашением.

Исходя из ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении условий договора заключается в той же форме, что и сам договор.

Договор аренды недвижимого имущества на срок более одного года подлежит государственной регистрации, дополнительное соглашение об изменении арендной платы тоже должно пройти госрегистрацию. Незарегистрированное соглашение не соответствует действующему законодательству, а значит, не является основанием для внесения арендной платы по новым размерам. Подобные выводы сделаны в постановлениях ФАС Уральского округа от 16.01.2007 и 09.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5119, Дальневосточного округа от 06.02.2007 и 30.01.2007 № Ф03-А51/06-1/5592.

Перечисленные правила изменения арендной платы не распространяются на случаи, когда указанный в договоре механизм ее исчисления предусматривает увеличение размера в зависимости от определенных обстоятельств, в частности изменения МРОТ или действующего законодательства (например, в связи с принятием мэром города решения об изменении размера арендной ставки). Тогда согласия арендатора на повышение арендной платы и оформления дополнительного соглашения не требуется.

Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату?

здравствуйте.я снял помещения в аренду на один год между собой договор заключили с арендодателям.4 месяца прошло сейчас он мне приходит и аренду поднимает имеет ли он права поднять аренду?

Ответы юристов (2)

Изменение арендной платы должно быть предусмотрено договором аренды. Если арендная плата фиксированная на весь год и не подлежит изменению, то в таком случае арендодатель не имеет право повышать арендную плату.

И еще. Вы пишите, что договор аренды был заключен на один год. Была ли государственная регистрация данного договора? Если нет, то в таком случае Ваш договор аренды не имеет юридической силы, то есть он между Вами и вашем арендодателем просто не заключен. Возможно арендодатель знает эту тонкость и пользуется ею. А раз так, то в случае Вашего отказа платить он просто попросит Вас освободить занимаемую площадь.

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам - это намного быстрее, чем искать решение.

Арендодатель в одностороннем порядке повышает стоимость аренды. Как отстоять интересы арендатору?

Достаточно распространенной является практика включения в договор аренды помещения права арендодателя увеличивать стоимость аренды в одностороннем порядке. Что делать в таких случаях арендатору, тем более в столь непростое для всех время? Об этом ниже.

Своим клиентам, во избежание злоупотреблений со стороны арендодателя, я рекомендую исключать такое условие, в особенности, при заключении договора сроком до 11 месяцев. Если же арендодатель отказывается исключить условие об одностороннем увеличении стоимости аренды, важно предусмотреть право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке с условием возврата обеспечительного платежа.

Арендатору, уже заключившему договор с условием об увеличении стоимости аренды в одностороннем порядке, необходимо знать следующее:

1. Изменять цену можно не более 1 раза в год

Возможность изменять размер арендной платы не более 1 раза в год установлена п. 3 ст. 614 ГК РФ. Кроме того, Президиум ВАС РФ дополнительно разъяснил, что условие договора о размере арендной платы не может изменяться в течение года (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).

Таким образом, арендатор вправе оспаривать повторное увеличение арендодателем стоимости аренды в течение одного года.

2. Увеличение стоимости аренды может быть признано судом злоупотреблением правом

Арендатор имеет право в судебном порядке требовать признания действий арендодателя по увеличению стоимости аренды злоупотреблением правом, с учетом соблюдения следующих условий:

• стоимость аренды увеличена непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в той же местности;
• цена существенно превысила среднерыночные ставки аренды.

Признав действия арендодателя злоупотреблением правом, суд выносит решение об отказе во взыскании с арендатора арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки.

При этом, арендатор должен доказать размер среднерыночных ставок аренды аналогичного имущества в той же местности. В данном случае, арендатору стоит провести независимую экспертизу арендных ставок. Дополнительными доказательствами могут служить также сведения из открытых источников: объявления об аренде с сайтов и газет (cian.ru, irr.ru, avito.ru и т.д.); аналитические обзоры ставок аренды, публикуемые информационными изданиями (Коммерсантъ, РБК и т.д.); любые другие независимые аналитические исследования. Хорошо, если будут представлены сразу несколько доказательств, подтверждающих позицию арендатора.

3. Размер арендной платы может быть уменьшен в судебном порядке

Частью 4 ст. 614 ГК РФ предусмотрено право арендатора уменьшить размер арендной платы, в случае изменения в худшую сторону состояния имущества или условий его использования по независящим от арендатора причинам.

Например, основанием для уменьшения стоимости аренды, могут быть следующие обстоятельства:

• ограничение доступа к арендуемым помещениям;
• несанкционированное отключение коммуникаций;
• проведение несогласованных работ, препятствующих использованию арендуемого помещения;
• расхождение условий аренды, декларируемых в коммерческих предложениях арендодателя или обещанных им арендатору иным образом до момента подписания договора (например, число посетителей торгового центра меньше заявленного, несоответствие целевой аудитории и т.д.);
• несоответствие арендуемого помещения целевому назначению, указанному в договоре.

Таким образом, в случае наличия вышеуказанных обстоятельств, арендатор вправе обратиться в суд с иском об уменьшении размера арендной платы.

Может ли арендодатель увеличить арендную плату в одностороннем порядке?

Категорически приветствую вас уважаемые читатели. Ни для кого не секрет, что большинство молодых семей не имея возможности приобрести собственное жилье, проживают в съемных квартирах. На сегодняшний день около 3,5 миллионов семей решают свой квартирный вопрос при помощи найма. Несмотря на такие внушительные цифры, действующими нормативно-правовыми актами вопросы заключения договоров коммерческого найма урегулированы очень слабо. Поэтому многие квартиросъемщики очень часто попадаются на удочку собственников жилых помещений и становятся в зависимость от диктуемых им условий проживания, самым неприятным из которых является увеличение арендной платы в одностороннем порядке. Вместе с тем, положение дел всегда можно и нужно взять под свой контроль. Важно вникать во все условия, прописанные в договоре коммерческого найма и не постесняться обговорить с владельцем жилья или риелтором спорные позиции.

Повышение стоимости аренды

Гражданским законодательством предусмотрен принцип свободного договора, который заключатся в то, что все его положения устанавливаются по согласию сторон. Вместе с тем, в соответствии со статьями 421 и 422 Гражданского кодекса России, присутствует ряд исключений, когда определенные условия четко регламентируется отдельными нормативными актами.

Таким образом, только непосредственное указание в договоре на вероятность увеличения платежей за аренду, служит правовым основанием для их индексации. Так, в договоре может быть прописано, что величина платежей подлежит пересмотру в рамках официального уровня инфляции или в случаях увеличения размера оплаты по коммунальным обязательствам и т.п.

Естественно каждому здравомыслящему человеку хочется, чтобы договорные условия были постоянными и не подвергались индексированию, то есть, чтобы была прописана постоянная и неизменная сумма ежемесячных платежей, без предоставления арендодателю права на ее увеличение.

Однако найти собственника, который бы согласился на такие условия, задача не из легких. Ведь чтобы не говорили с высоких трибун об улучшении качества жизни, но ежемесячные коммунальные платежи постоянно повышаются, цена на квартиры растет в след за инфляцией, внутридомовое оборудование изнашивается и подлежит ремонту и так далее… Данные реалии, безусловно, являются образующим фактором увеличения арендных платежей.

В большинстве случаев стоимость аренды разбивается на две части и составляет базовую и переменную величину.

Базовая выплата изменяется в зависимости от движений на рынках недвижимого имущества. Многие риелторы советуют арендодателем предусмотреть условия ежегодного индексирования базовой части на объем инфляции (так называемый индекс потребительской корзины).

Переменная выплата состоит из коммунальных и эксплуатационных обязательств. Сегодня практически любой договор содержит пункт по увеличению его стоимости пропорционально из росту.

Самой распространенной ошибкой можно считать указание в договоре возможности поднятия цены в одностороннем порядке при изменении обстановки на рынке без конкретизации точного размера движений рынка. Это приведет к неизбежному спору между сторонами. Во избежание таких ситуаций я бы рекомендовал предусматривать ставку увеличения арендной платы фиксированного размера. За отправную точку всегда можно взять ключевую ставку, установленную Банком России.

Вопросы обжалования увеличения арендной платы в одностороннем порядке

Как я отмечал выше, самым распространенным спором является обжалование фактов одностороннего увеличения сумм оплаты за арендуемое жилье. Наиболее полезной мне представляется практика, сформированная в п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 за No 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Пленум рекомендует судам во всех случаях устанавливать наличие фактов, свидетельствующих о злоупотреблении арендодателей в части одностороннего увеличения платежей по аренде. Выясняется это посредством процентного сопоставления средне рыночных ставок относительно величины поднятой аренды. И в том случае, если суд выяснит существенное превышение, в соответствии с п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса России, в получении арендных выплат, в части превышающей среднерыночные показатели, будет отказано.

Также считаю важным отметить, что даже при содержании в договоре пунктов об одностороннем изменении собственником платы за квартиру в соответствии с п.3 ст. 614 Гражданского кодекса России, изменять цену договора более 1 раза в год, он не вправе (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. No 73).

Что делать если арендодатель повысил арендную плату

Однако полностью забывать о необходимых платежах нельзя, это может привести к наложению неустойки. В ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса России четко определено, что внесение своевременной платы – это прямая обязанность владельца арендуемого помещения. И необоснованное, по вашему мнению, повышение арендных платежей в список исключений из названого правила не входит. Нельзя отказаться от исполнения прописанных в договоре условий в одностороннем порядке (ст. 310 Гражданского кодекса России).

Итак, подводя некий итог всему вышесказанному отмечу, что во избежание неприятных сюрпризов, связанных с увеличением арендных платежей в одностороннем порядке, необходимо тщательно прописывать порядок исчисления денежных средств за арендуемое жилье в договоре. Грамотно составленный договор обезопасит вас от принимаемых арендодателем попыток увеличения платежей. Это самый надежный метод сохранить с владельцем снимаемой вами квартиры добрые и партнерские отношения.

На этом все, не буду перегружать статью лишней информацией. Если на этом этапе что-либо осталось непонятным или у вас возникли дополнительные вопросы, требующие квалифицированной юридической помощи (в том числе по внесению изменений в договор аренды), можете смело задавать их через представленную ниже форму. Консультация юриста бесплатна.

Поблагодарить меня за проделанный труд можно поделившись данной статьей в социальных сетях.

Статья написана по материалам сайтов: www.garant.ru, www.eg-online.ru, pravoved.ru, regforum.ru, alterego-blog.ru.

Согласно п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Размер арендной платы может изменяться:

В одностороннем порядке, если такая возможность предусмотрена договором;

По соглашению сторон при отсутствии в договоре права одной стороны изменять размер арендной платы после заключения договора.

Односторонний порядок, предусмотренный договором, означает изменение размера арендной платы путем извещения другой стороны без обращения в суд.

Учитывая, что в договоре стороны могут недостаточно четко определить порядок изменения арендной платы, следует системно толковать положения договора об арендной плате и согласованные сторонами условия об его изменении.

Так, в договоре может быть установлено, что все изменения в него допускаются "по согласию", "по согласованию" сторон или путем заключения ими дополнительного соглашения. В данном случае расчет, уведомление или иной документ, содержащий измененный размер арендной платы, автоматически не изменит размера арендной платы, даже если он "является неотъемлемой частью договора" или "является обязательным для арендатора" с определенного договором момента. Изменение размера арендной платы в этом случае должно произойти путем взаимного согласования воль сторон договора.

Необходимо учитывать, что из условия об изменении договора только по соглашению сторон могут быть сделаны исключения путем прямого указания на то, что данное правило не распространяется на изменение арендной платы. Также в договоре может содержаться исчерпывающий перечень тех условий договора, которые изменяются по соглашению сторон. В данных случаях положения о том, что перерасчет арендной платы производится арендодателем и "является неотъемлемой частью договора" (или "является обязательным для арендатора") можно расценивать как установление одностороннего порядка изменения договора.

Иными словами, если в договоре нет прямого указания на возможность у арендодателя изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, то ее размер изменяется только по соглашению сторон, оформленному (и зарегистрированному - п.3 ст. 433 ГК РФ) также как и сам договор.

Нужно заметить, что в соответствии с действующим законодательством понудить сторону изменить договор можно только при определенных условиях. Другими словами, если сторона не хочет подписать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, обратиться в суд с иском возможно только в указанных в ГК случаях:

«Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

Примечательно, что отказ стороны подписать дополнительное соглашение не может расцениваться как существенное нарушение условий договора.

Что же касается изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, то необходимо доказать наличие одновременно всех условий, предусмотренных ч. 2 ст. 451 ГК РФ.

Изменение курса валют - как обоснование существенного изменения обстоятельств судом не принимается, что показывает судебная практика.

Теперь что касается расторжения договора по требованию арендодателя. В соответствии с ГК РФ,

«Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

« Статья 450. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора...».

Например - суд расторг договор, так как арендатор без согласования с арендодателем осуществил пристрой к арендуемому зданию без письменного согласования с арендодателем, и подтвердил этот факт документально. Вообще в судебной практики немало примеров, когда суд признавал существенным нарушением договора аренды перепланировку арендованных помещений арендатором без письменного согласования с арендодателем.

А для обоснования ухудшения здания, переданного в аренду необходимо будет серьезное техническое заключение, подтверждающее, что здание было передано в аренду в удовлетворительном состоянии, а в результате нарушений аренды арендатором, техническое состояние переданного в аренду здания существенно ухудшилось.

Акты о нарушениях также надо составлять так, чтобы их было можно использовать в качестве доказательства в суде.

Таким образом, для предъявления иска в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество, необходима тщательная подготовка доказательной базы, а также наличия доказательств того, что арендатор, несмотря на письменное предупреждение, не исправил ситуацию.

Договор аренды недвижимого имущества является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых договоров. Анализ арбитражной практики также подтвердил популярность договора аренды впечатляющей статистикой судебных споров, вытекающих из него. При этом значительное число споров тем или иным образом связано с вопросами уплаты арендной платы либо ее изменения.

Данная ситуация прежде всего вызвана тем, что стороны при заключении договора аренды большое внимание уделяют вопросу согласования размера арендной ставки и другим существенным условиям договора аренды, а механизм изменения арендной ставки часто сторонами в договоре не прописывается, либо регламентируется некорректно.

На практике это влечет большое количество споров, поскольку у арендодателя всегда есть соблазн повысить размер аренды при отсутствии надлежащей регламентации данного вопроса в договоре. В данной статье мы рассмотрим наиболее актуальные вопросы порядка (механизма) изменения арендной ставки по договору аренды недвижимого имущества.

Общее правило

Согласно пункту 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Указанное правило на практике ранее вызывало немало трудностей как у сторон договора, желающих изменить размер арендной платы, так и среди судейского корпуса в вопросе ее толкования, поскольку существовало несколько основных позиций по вопросу толкования указанной статьи ГК РФ:

При этом в большей степени и участники оборота и суды руководствовались позицией Президиума ВАС РФ, которая изложена в информационном письме от 11.01.2002 № 66 (п. 11): «…при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления».

Таким образом, ранее превалировал подход, что даже двусторонним соглашением стороны не вправе были пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год, поскольку такие соглашения являются ничтожными (постановление ФАС Центрального округа от 28.08.2009 N Ф10-6163/08 по делу N А14-2547/2008/87-17).

С выходом Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подходы к толкованию пункта 3 ст. 614 ГК РФ изменились и в этом вопросе появилась определенность.

Так, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Пленум ВАС РФ по аренде №73) норма, заложенная в пункт 3 статьи 614 ГК РФ, является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таким образом, в настоящее время судебная практика исходит из права сторон договора аренды самостоятельно решать вопрос об изменении размера арендной платы путем подписания дополнительных соглашений (неограниченное количество раз в течение года, в том числе первого года аренды). Однако если одна из сторон против изменения размера арендной платы и подписания соответствующего дополнительного соглашения, а условия договора аренды позволяют арендодателю в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, то такое изменение может быть не чаще одного раза в год. Указанное ограничение по замыслу законодателя должно защищать слабую сторону договора аренды (арендатора) от «произвола» арендодателя.

Одностороннее изменение арендной платы по инициативе арендодателя

В настоящее время также появились важные для оборота изменения в части регулирования одностороннего изменения арендной платы по инициативе арендодателя.

Сформирован подход, что право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, когда такое право прописано в договоре аренды, не должно приводить к неравному размеру обязательств сторон.

С этой целью правоприменителем была сформирована позиция, согласно которой если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Пленум ВАС РФ по аренде №73).

За год с небольшим уже сформировалась судебная практика по спорам, где арендатор в целях защиты своих нарушенных прав применял данные разъяснения ВАС РФ и оспаривал (признавал недействительными) сделки по изменению в одностороннем порядке условия договора о размере арендной платы, оформленные в виде уведомления арендодателя (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 26 сентября 2014 г. N Ф09-6062/14; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 мая 2013 г. N А58-3082/2012).

Индексация арендной платы

Во избежание споров по вопросу изменения арендной ставки, сторонам целесообразно согласовать механизм изменения арендной ставки на весь период действия такого договора, который будет в рамках согласованных параметров «автоматически» изменять размер арендной ставки в согласованные в договоре сроки.

Судебная практика подтверждает эффективность данной рекомендации, поскольку наибольшее количество споров по изменению арендной ставки происходит тогда, когда данный вопрос в договоре не урегулирован и разрешается сторонами уже в процессе исполнения договора аренды, а не на стадии его согласования и заключения.

Для того чтобы корректно регламентировать механизм изменения (индексации) арендной платы по договору необходимо знать следующее:

1) Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д. (см. Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1313-О-О).

2) Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Таким образом, изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом такого изменения, предусмотренным договором, не является изменением договора аренды, которое регулируется п. 3 ст. 614 ГК РФ, и, следовательно, не подпадает под вышеуказанные ограничения, установленные данной статьей.

Однако включение в договор аренды механизма изменения арендной ставки не в полной мере гарантирует отсутствие споров между сторонами по вопросу уплаты аренды, поскольку очень часто такой механизм прописывается либо очень сложно, либо не в полной мере регулирует изменение арендной ставки, что влечет возникновение споров.

Для понимания приведем пример из судебной практики. Так, стороны в договоре прописали условие, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.

Предусмотрев в договоре возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесенных расходов арендатора на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчет, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы, что повлекло произвольное увеличение арендной платы арендодателем (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А05-7679/2009).

Если говорить о сложности механизма изменения арендной платы, то здесь важно помнить, что если в договоре прописан такой механизм определения арендной платы, который на момент заключения договора не позволяет точно определить ее размер, то условие об арендной плате будет являться несогласованным, что в свою очередь может повлечь признание договора аренды незаключенным в судебном порядке (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2009 по делу N А31-2872/2007-21; постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2010 по делу N А42-6481/2007).

В этой связи очень важно согласовать в договоре аренды такой механизм изменения арендной платы, который будет четко и детально регулировать основания и порядок изменения арендной платы, размер которой надлежащим образом согласован сторонами.

Арендодатель, если иное не предусмотрено договором, не обязан уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы в результате ее увеличения в соответствии с механизмом ее определения, предусмотренным договором, поскольку это является исполнением условия договора аренды (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2011 по делу N А39-1416/2010; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.02.2010 по делу N А78-2851/2009).

В случае если договором предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, то обязанность уплаты по новым ставкам наступает у арендатора с момента получения такого уведомления (Определение ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-18378/10 по делу N А57-12453/2009).

Важно знать, что изменение арендной платы, не соответствующее механизму ее расчета, установленному в договоре, требует подписания дополнительного соглашения и подпадает под действие п. 3 ст. 614 ГК РФ. В случае если договор аренды был зарегистрирован, то такое соглашение также требует регистрации (Определение ВАС РФ от 15.12.2010 N ВАС-16219/10 по делу N А55-37624/2009; Определение ВАС РФ от 27.02.2010 N ВАС-7379/09 по делу N А72-6461/2008-3/204).

В заключении еще раз отметим, что сторонам целесообразно на стадии переговоров выработать и согласовать взаимовыгодный механизм изменения арендной ставки по договору; определить условия, при наступлении которых стороны обязуются пересмотреть размер арендной платы (как в сторону повышения так и понижения), а также четко и надлежащим образом прописать порядок такого изменения.

Материал подготовил Василий Трофимов, руководитель проектов, адвокат МКА «Яковлев и Партнеры».

Статьи 310, 614 ГК РФ

Для согласования в договоре условия об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке рекомендуется установить:

– сторону, которой предоставляется право одностороннего изменения;

– порядок и момент такого изменения;

– периодичность и случаи изменения;

– ограничения (количественные пределы) изменения.

Если условие об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке не согласовано

Стороны смогут изменить это условие своим соглашением с соблюдением периодичности, указанной в п. 3 ст. 614 ГК РФ. В одностороннем порядке они смогут изменить условия договора, только если это предусмотрено законом, иными правовыми актами (п. 1 ст. 310 ГК РФ).

Кроме того, договор может быть изменен в судебном порядке (п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ).

7.2.1. Сторона, имеющая право на одностороннее изменение размера арендной платы

Такое право может быть предоставлено каждой из сторон договора аренды, если они обе являются предпринимателями. Если же одна из сторон не осуществляет предпринимательскую деятельность, право на одностороннее изменение арендной платы может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ).

Возможность установить право на одностороннее изменение размера арендной платы, в частности для арендодателя, допускается и в судебной практике.

Для согласования данного условия необходимо указать в договоре сторону, которой принадлежит право одностороннего изменения условий договора.

——————————–

“Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы”.

“Внесение изменений в условия договора в части установления размера арендной платы может быть произведено арендодателем в одностороннем порядке”.

“Каждая из сторон вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, уведомив другую сторону в порядке, установленном п. ____ настоящего договора”.

——————————–

При согласовании условия о праве арендатора на одностороннее изменение размера арендной платы сторонам необходимо учитывать следующее. Условие о предоставлении арендатору такого права не соответствует сложившимся обычаям. Как правило, данным правом наделяется только арендодатель как лицо, осуществляющее распоряжение имуществом. Поэтому условие о возможности изменения размера платы арендатором должно быть сформулировано максимально конкретно, подробно и однозначно. В противном случае при рассмотрении спора суд может решить, что в договоре допущена техническая ошибка и у арендатора право на одностороннее изменение размера арендной платы отсутствует (см. Риск арендатора 7.1.2).

——————————–

Пример формулировки условия:

“Каждая из сторон договора вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в порядке и на условиях, установленных настоящим договором. Арендная плата может быть изменена арендодателем в соответствии с п. ____ настоящего договора, а арендатором – в соответствии с п. _____ настоящего договора”.

——————————–

7.2.2. Порядок одностороннего изменения размера арендной платы

Порядок одностороннего изменения размера арендной платы законом не установлен. Стороны, руководствуясь п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор. Поскольку при изменении размера арендной платы в одностороннем порядке дополнительное соглашение не составляется, арендатор должен быть извещен о таком изменении. Обязанность вносить арендную плату в новом размере возникнет у него с момента получения уведомления.

Уведомительный порядок предусмотрен для одностороннего отказа от договора (ст. 450.1 ГК РФ). Представляется, что при определении порядка одностороннего изменения цены стороны могут применять эту норму по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

Если договором установлены случаи, в которых допускается одностороннее изменение размера арендной платы (подробнее об этом см. п. 7.2.4 настоящих Рекомендаций), то сторона, заявляющая о таком изменении, должна будет подтвердить их наступление.

– способ уведомления об изменении условий договора;

– перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.

Стороны могут установить следующие способы доведения воли одной из них до сведения другой:

– публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);

– направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);

– вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу).

7.2.3. Момент, с которого арендная плата считается измененной

В Гражданском кодексе РФ нет положений, определяющих момент, с которого обязательство считается измененным в одностороннем порядке.

В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе предусмотреть, когда начинает действовать условие о новом размере арендной платы. В частности, они могут установить, что это происходит через некоторое время после получения стороной соответствующего уведомления. В таком случае срок вступления изменений в силу определяется по правилам ст. ст. 190 – 192 ГК РФ. В договоре указывается период времени, по истечении которого применяются новые условия.

——————————–

Примеры формулировки условия:

“Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Ставка арендной платы устанавливается на основании акта оценки рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество _________________________ (указываются Ф.И.О. оценщика). Уведомление об изменении размера арендной платы с приложением копии акта оценки направляется арендатору арендодателем ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении либо передается через нарочного под подпись в получении. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор”.

“Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке, письменно уведомив арендатора о соответствующем изменении не менее чем за ________ дней до даты изменения. Уведомление должно быть направлено таким способом, который позволяет подтвердить факт его получения арендатором”.

——————————–

Если момент, с которого размер арендной платы считается измененным, в договоре не установлен

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрены правила определения момента прекращения договора в связи с частичным отказом от него. Договор считается прекращенным с момента получения стороной соответствующего уведомления. Представляется, что к определению момента изменения размера арендной платы в одностороннем порядке данная норма может быть применена по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).

О том, когда уведомление считается полученным, подробнее см. п. 13.3.3 настоящих Рекомендаций.

7.2.4. Периодичность и случаи одностороннего изменения размера арендной платы

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение арендной платы по соглашению сторон возможно не чаще одного раза в год, если иное не установлено договором. Данная норма является диспозитивной, и стороны вправе заключать указанное соглашение чаще. Однако, если стороне, в частности арендодателю, законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, этим правом она может воспользоваться не более чем один раз в год. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

– Судебную практику, подтверждающую, что в одностороннем порядке арендная плата может изменяться арендодателем не чаще одного раза в год, см. в Путеводителе по судебной практике.

Из разъяснений Пленума ВАС РФ не следует, что в договор можно включить условие, по которому размер платы в одностороннем порядке изменяется более одного раза в год. Однако стороны вправе предусмотреть положение о менее частом внесении изменений.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в два года”.

——————————–

В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе установить в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только в определенных случаях (при наступлении определенных обстоятельств). Подобные условия служат защите интересов сторон от злоупотребления правом на одностороннее изменение договора.

Так, стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):

– в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;

– по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;

– в связи с общим ростом цен (инфляцией);

– ввиду изменения ключевой ставки Банка России.

——————————–

Пример формулировки условия:

“Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если установленный Госкомстатом России индекс потребительских цен на услуги по отношению к соответствующему месяцу предыдущего года превысит ______ %”.

——————————–

Если в договоре отсутствуют периодичность или случаи изменения размера арендной платы

Сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, может предъявить такое требование в любой момент (при условии соблюдения установленной п. 3 ст. 614 ГК РФ периодичности – не чаще раза в год).

7.2.5. Ограничения размера одностороннего изменения арендной платы

Стороны могут ограничить изменение размера арендной платы. При наличии такого условия плата может быть изменена только в установленных договором пределах.

Данное условие в первую очередь направлено на защиту интересов арендатора, поскольку ограждает его от незапланированных расходов в результате резкого увеличения арендной платы арендодателем.

Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:

– в виде твердой величины;

– путем указания на порядок исчисления предела.

——————————–

Примеры формулировки условия:

“Размер арендной платы по настоящему договору может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ________% от размера арендной платы, первоначально согласованного сторонами при заключении настоящего договора”.

В действующем гражданском законодательстве условия заключения договора аренды прописаны скудно. В связи с этим не очень подкованные с юридической точки зрения арендаторы часто оказываются заложниками условий, навязанных арендодателями. Например, положения о возможности повышения арендной платы в одностороннем порядке. Однако ситуацию легко повернуть в обратное русло. Для этого арендатору необходимо внимательно ознакомиться с предлагаемым договором аренды и не полениться согласовать с арендодателем и прописать «нужные» условия.

Увеличение размера арендной платы в одностороннем порядке

В силу принципа свободы договора его условия определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 1 , п. 4 ст. 421 , ст. 422 ГК РФ). Исходя из этого, только прямо указанные в договоре условия увеличения арендной платы являются основаниями для ее законного увеличения (например, если указано, что «арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть ставку арендной платы в случае изменения стоимости коммунальных платежей «, «размер арендной платы подлежит индексации не чаще одного раза в год и не более чем на 1% «). Конечно, любому арендатору выгодно, чтобы по условиям договора плата за арендованное имущество была величиной постоянной и индексации не подлежала (т. е. чтобы в договоре была указана фиксированная сумма арендной платы и не прописана возможность ее увеличения; либо прямо прописано, что размер арендной платы изменению не подлежит). Однако не каждый арендодатель согласится с такими формулировками. Повышается стоимость коммунальных платежей, меняется рыночная цена недвижимости, изнашиваются и подлежат замене коммуникации и прочее оборудование… Все это может послужить причиной увеличения арендной платы.

Чаще всего ежемесячная арендная плата состоит из базовой и переменной величин. Базовая часть может меняться в случае изменения ситуации на рынке недвижимости. Кроме того, в некоторых договорах предусмотрена ежегодная индексация базовой части арендной платы на указанную величину (например, на 1 тыс. руб.; на 2%) либо на величину индекса потребительских цен (размер инфляции). Переменная величина включает в себя коммунальные и эксплуатационные платежи. Чаще всего договором установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть ставку арендной платы в случае изменения размера коммунальных и эксплуатационных платежей снабжающими и эксплуатирующими организациями.

Анастасия Помелова , заместитель генерального директора VTB Arena Park, поделилась моделью установления арендной платы, которая кажется ей наиболее оптимальной. «Нужно уходить от постоянного и переменного размера арендной платы», – считает Анастасия. По ее мнению, гораздо лучше прописать в договоре размер арендной платы в качестве формулы и указать на возможность (или невозможность) и порядок индексации каждой ее составляющей. Например, «ежемесячная арендная плата состоит из базовой ставки, которая составляет 20 тыс. руб. и является неизменной; стоимости амортизации имущества, которая равна 2 тыс. руб. и может быть пересмотрена по соглашению сторон; оплаты коммунальных платежей, которая взимается согласно тарифу, установленному ресурсоснабжающими организациями «. Так, если одним из элементов арендной платы будет плата за содержание и ремонт здания и мест общего пользования, то арендодатель уже не сможет поднять арендную плату, мотивируя это тем, что ему необходимо чинить сломанный лифт или мусоропровод.

В случае, если арендодатель все же увеличил размер арендной платы, при несогласии с этим решением арендатор может обжаловать его в суде. Практика показывает, что суды часто принимают сторону арендаторов, однако решающим фактором будут являться условия, прописанные в договоре аренды.

Если договором аренды не предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке в связи с установлением рыночной стоимости арендной платы, то арендодатель не вправе требовать оплаты в новом размере. Это распространяется даже на случаи, когда действующие на момент заключения договора аренды ставки арендной платы были крайне низкими и не отражали ситуацию, реально складывающуюся на рынке недвижимости (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2014 г. № 13АП-27545/2013 по делу № А42-3901/2013).

Некоторые стороны, напротив, предусматривают в договорах возможность одностороннего увеличения размера арендной платы в связи с изменением ситуации на рынке. При этом, если точный размер изменения не прописан, между арендатором и арендодателем может возникнуть спор. И тогда не поможет даже заключение об увеличении цены. «Если арендатор пойдет в суд, он, естественно, принесет туда тот отчет об оценке, который будет устраивать его. И арендодатель со своей стороны тоже принесет «выгодный ему» отчет об оценке. Скорее всего, суд назначит собственную экспертизу, которую потом кто-то захочет оспорить. К чему мы придем?» – негодует Анастасия Помелова. Чтобы избежать таких изнуряющих и бессмысленных споров, гораздо разумнее предусмотреть в договоре аренды фиксированную ставку, на которую может увеличиться арендная плата (например, на 5% или ставку рефинансирования Банка России).

Если такого рода спор все же возник, арендатору необходимо доказать факт злоупотребления арендодателем своим правом на одностороннее изменение размера арендной платы. Если суд признает, что плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, то на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ суд должен отказать во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 « «).

Кроме того, имеет смысл четко прописать процедуру увеличения такой платы. Например, предусмотреть, что в случае изменения арендодателем размера арендной платы последний обязан направить арендатору подписанное надлежащим лицом уведомление. Некоторые стороны даже указывают способ (заказное письмо с уведомлением о вручении, телеграмма, нарочно) и срок его направления. До момента исполнения указанных выше условий размер арендной платы считается неизменным. В случае обращения сторон в суд необходимо установить факт направления арендатору указанного извещения, способ и срок его направления. С арендатора не может быть взыскана неустойка (пени) за время, в течение которого он продолжал платить за арендованное имущество по прежней цене, если он не получал извещения либо получил его в ненадлежащем виде (постановление ФАС Центрального округа от 27 февраля 2014 г. № Ф 10-299/2014 по делу № А35-4352/2013).

Рекомендуем указать в договоре аренды обязанность сторон в случае увеличения размера арендной платы заключить в письменном виде дополнительное соглашение. Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ , граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается. Это значит, что при наличии такого условия никто не сможет принудить вас к заключению дополнительного соглашения, а без его заключения – к оплате арендной платы в увеличенном размере. Такой позиции придерживаются и суды, например, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15 января 2013 г. № 10728/12 по делу № А23-2648/2011 .

Что касается частоты изменения размера арендной платы, то если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды «).

Не стоит думать, что включение в договор условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, означает обязательное изменение арендной платы в будущем. Такое условие подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения участников сделки об изменении обязательств (Постановление Президиума ВАС РФ от 13 апреля 2010 г. № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767 , решение Арбитражного суда Новосибирской области от 28 мая 2014 г. по делу № А45-5936/2014, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 июня 2014 г. № Ф01-2484/2014 по делу № А43-19405/2013).

Если после получения от арендодателя уведомления о повышении размера арендной платы арендатор начнет платить по новому тарифу, это будет означать его согласие, и оспорить в дальнейшем новую стоимость аренды станет практически невозможно. Дело в том, что направление арендодателем уведомления будет приравнено к оферте – адресованному одному или нескольким конкретным лицам предложению, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение (ч. 1 ст. 435 ГК РФ). Согласие с ее принятием называется акцептом (ч. 1 ст. 438 ГК РФ). При совершении в установленный арендодателем срок действий по выполнению указанных в оферте условий договора (в том числе по уплате соответствующей суммы аренды) арендатор акцептирует (принимает) оферту (ч. 3 ст. 438 ГК РФ). При этом при изменении договора аренды (а именно увеличении арендной платы) обязательства сторон сохраняются в измененном виде (ч. 1 ст. 453 ГК РФ). Таким образом, производя оплату с учетом увеличенного размера аренды, арендатор принимает предложенные арендодателем условия договора в части увеличения стоимости арендной платы (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30 июня 2014 г. по делу № А27-4911/2014).

Кроме того, не рекомендуем вовсе прекращать платить за арендованное имущество, поскольку просрочка оплаты влечет наложение неустойки (пени). Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ , арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Исключений из этого правила для случаев необоснованного и незаконного, на взгляд арендатора, увеличения размера аренды гражданским законодательством не предусмотрено. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, требованиями закона и иных правовых актов (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ). Договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (ст. 330 ГК РФ). Таким образом, при прекращении оплаты за аренду суд может обязать вас выплатить неустойку (пени) (решение Арбитражного суда Кемеровской области от 30 июня 2014 г. по делу № А27-4911/2014).