Является ли договор купли-продажи земельного участка с пунктом об уплате денег продавцу до подписания договора достаточным документальным подтверждением факта оплаты для целей УСН? Условия договора купли-продажи квартиры Обязательные пункты договора купли

Существуют четко определенные правила составления договора купли-продажи, при соблюдении которых регистрация перехода права пройдет беспрепятственно. Статистика показывает, что именно допущенные типичные ошибки в 40 процентах случаев являются причиной отказа в регистрации.

Необходимые документы

Чтобы составить стандартный договор купли-продажи потребуются следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность собственника объекта недвижимости;
• документы, удостоверяющие личность будущего собственника объекта недвижимости;
• документы, на основании которых собственник владеет объектами недвижимости и правоподтверждающие документы (при наличии) на недвижимость;
• единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, где указаны зарегистрированные в объекте лица.

Необходимо учитывать, что данный список может изменяться в зависимости от сложности сделки и ее особенностей. Так, если покупатель будет оплачивать покупку нового жилья из средств ипотечного кредита, следует в тексте договора указать реквизиты кредитного договора. Если же часть денег будет идти из средств материнского капитала, следует указать в документе реквизиты материнского сертификата.

Стандартная структура договора купли-продажи

Договор о приобретении недвижимости бывает и достаточно простым, и весьма объемным и сложным документом с множеством пунктов. Мы же говорим о документе универсального типа, который является основой любого договора о купли-продаже объекта недвижимости и содержит все пункты, обязательные для регистрации перехода права собственности.

Структурно универсальный договор о купли-продаже включает:

• вступление (преамбулу);
• собственно предмет данного договора;
• перечисление прав и обязанностей сторон договора;
• цену и порядок взаиморасчетов;
• ответственность контрагентов;
• прочие условия сделки;
• реквизиты обеих сторон и их личные подписи.

Теперь разберемся, что конкретно необходимо указать в этих разделах и какие из них строго обязательны.

В преамбуле требуется указать:

1) точное название документа (договор купли-продажи);

2) дату оформления договора (с указанием числа, месяца и года);

3) место оформления (населенный пункт, город);

4) ФИО продавца объекта и покупателя, их полные паспортные данные, а также именно в этой части необходимо указать принятые в тексте сокращенные названия сторон — Покупатель и Продавец.

Предмет договора

Важнейшей структурной составляющей любого договора купли-продажи выступает именно предмет договора – здесь содержатся все основные условия сделки:

• предмет договора (суть договоренности сторон);
• сведения, позволяющие точно идентифицировать объект недвижимости, включая и его местоположение (точный адрес);
• если продается земельный участок, то в этой части указывается также кадастровый номер участка, его целевое назначение и категория земель;
• указание документов, позволяющих считать имущество принадлежащим собственнику (правоустанавливающие и правоподтверждающие документы). Здесь же указывается вид права собственности (собственность, общая долевая собственность, общая совместная собственность);
• обязанности и права обеих сторон по данному договору;
• стоимость объекта недвижимости и порядок взаимных расчетов. Указывается точная стоимость объекта недвижимости и конкретный способ оплаты (аккредитив, рассрочка, банковская ячейка…);
• сроки выполнения сторонами перечисленных в договоре обязательств (к примеру, дата физического освобождения квартиры).

В зависимости от конкретных особенностей сделки будет изменяться и содержание каждого из перечисленных пунктов.

Обращаем ваше особое внимание на два пункта, которые являются обязательными при составлении договора купли-продажи – их часто упускают из вида:

1. Отсутствие претензий со стороны третьих лиц или указание таких лиц и их прав на пользование данным объектом недвижимости.
2. Если стороны договорились об оплате договора после прохождения государственной регистрации, обязательно необходимо оговорить будет ли объект считаться находящимся в залоге у предыдущего собственника до окончательной его оплаты, либо не будет.

Прочие условия

В этом разделе договора перечисляются статьи законодательства РФ, на которые необходимо сослаться в тексте договора. Кроме того, здесь же отдельным пунктом важно указать количество составленных экземпляров данного документа, с учетом одного дополнительного, который останется у регистрирующего органа.

Важнейшие требования, предъявляемые к оформлению договора купли-продажи

Документ необходимо составлять в бумажном виде, при этом он может иметь один или несколько листов. В последнем случае листы прошивают и соединяют специальной наклейкой, все участники сделки визируют своими подписями и документ, и его последний лист на наклейке (при желании также можно поставить подписи и на каждом из листов договора).

Самые распространенные ошибки в процессе составления договора купли-продажи

Чаще всего ошибки в данном случае касаются неправильного описания обязательных пунктов или же их отсутствия. Но есть и другие нюансы:

Следите за отсутствием разночтений в данных, указанных в документе – это касается данных паспортов, характеристики объекта недвижимости, в том числе адреса, кадастрового номера, площади объекта, описания правоустанавливающих документов.

Проверьте, чтобы указанное в документе количество его экземпляров соответствовало количеству, которое будет передаваться в орган регистрации.

Дата подписания, указанная в преамбуле, не может быть более поздней, чем дата подачи договора на регистрацию.

Следите за правильным написанием названия органа регистрации в теле договора.

Типичной ошибкой является отсутствие в документе упоминания о статье ГК РФ 488, в которой идет речь об отсутствии или наличии залога в пользу продавца – она необходима, если стороны договорились провести окончательный расчет после регистрации перехода права собственности.

Перечень недочетов и ошибок можно бесконечно продолжать в зависимости от особенностей конкретной сделки, вот почему важность грамотного и корректного составления договора купли-продажи объекта недвижимости трудно переоценить. Составив договор правильно, вы избавитесь от разного рода сложностей при подаче документов на регистрацию. Кроме того, таким образом вы исключите риск возможного судебного разбирательства после сделки.

Внимательно разобравшись с тонкостями российского законодательства, каждый из вас сможет самостоятельно составить договор купли-продажи недвижимости корректно. Рекомендуем при составлении договора купли-продажи всегда помнить, что каждая сделка уникальна, а значит – требует максимально досконального изучения всех ее особенностей.

В составлении вам поможет наш образец договора купли-продажи и посвященная этому статья ,а также перечень документов и их особенности в статье .

Следующие наши материалы мы посвятим подробному анализу документов, предоставляемых продавцом, а также другим особенностям договоров купли-продажи и оформления сделок.

При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже ) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.

Заключенный ДКП является основанием для на квартиру. Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.

После регистрации по экземпляру ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора - круглая гербовая печать , и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора ).

Правда, Нотариусу за подготовку и заверение ДКП квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены квартиры, указанной в договоре.

Если ДКП содержит несколько листов, то все они должны быть прошиты, скреплены между собой, и заверены подписями сторон.

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр - для регистратора (УФРС ).

Фактическое исполнение условий по договору (выполнение обязательств ) фиксируется затем путем подписания .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне ).

Договор купли-продажи квартиры — основной документ, описывающий условия и фиксирующий сделку по недвижимости, закрепляющий переход права и признание нового владельца собственности. От правильно составленного договора напрямую зависит успех сделки, да и всего мероприятия по покупке недвижимости в целом. Любая некорректная информация, несоответствующие стандартам формулировки или ошибки в данных могут привести к приостановке регистрации, отказе в предоставлении ипотечного кредита или другим более неприятным последствиям.

Стоит рассмотреть основные моменты, которые обязательно следует проверить при оформлении договора купли-продажи квартиры. Итак, документ должен содержать:

— реквизиты и персональные данные сторон;

— предмет договора, условия сделки;

— сумму и формат расчетов;

— условия приема-передачи продаваемого имущества;

— гарантийные обязательства;

— прочие условия и договоренности, имеющие значение при осуществлении сделки.

1. Реквизиты сторон

Участниками сделки являются покупатель и продавец. Значит, договор купли-продажи квартиры должен содержать их персональные и регистрационные сведения. Перед подписанием стоит проверить паспортные данные, место регистрации, правильность написания ФИО.

2. Предмет договора

Один из основных пунктов, описывающий суть сделки. Этот пункт должен содержать информацию о том, кто, кому и на каких условиях продает объект недвижимости. Предметом договора признается квартира или иная недвижимая собственность.

Должен быть указан объект, его адрес, параметры и характеристики, данные из свидетельства о собственности и правоустанавливающих документов. При подписании соглашения нужно сверить реквизиты свидетельства и документа-основания с данными в оформляемом договоре.

Также в документе должны быть перечислены сопутствующие условия, если таковые имеются. Например, квартира остается под залогом, оформляется в долевую собственность или приобретается с использованием какого-либо сертификата или субсидии.

3. Порядок взаиморасчетов

В данном пункте указывается сумма сделки с описанием расчетов (наличными средствами, с привлечением ипотечного кредита, безналичным переводом) и сроками передачи денег. Если вся сумма за квартиру не передается единовременно в день сделки, то в этом пункте должны быть расписаны все условия перечисления и получения денег покупателем.

4. Условия передачи имущества

Ранее для этих целей составлялся отдельный акт приема-передачи. Сегодня такая практика встречается редко, чаще в договор купли-продажи просто вносится пункт о приеме-передаче недвижимости.

Также в этом пункте прописываются сроки физического освобождения квартиры.

5. Гарантии

Здесь содержится информация о том, что стороны обязуются соблюдать все условия сделки. Указывается отсутствие претензий, долгов по налогам и ЖКХ, гарантируется дееспособность всех участников сделки и добровольное подписание договора.

6. Прочие условия

Дополнительными условиями договора могут быть пункты о снятии зарегистрированных лиц с учета в определенный срок, описание предметов мебели или неотделимых улучшений, которые передаются новому владельцу, и другие договоренности, которые стороны желают зафиксировать в документальном виде.

Это основные положения, которые есть в каждом договоре. Но помимо описанных пунктов документ содержит еще массу нюансов, которые обязательно нужно учитывать при совершении сделки. Поэтому составление договора купли-продажи квартиры лучше доверить опытному и грамотному юристу, специализирующемуся в области недвижимости, это обеспечит безопасность сделки и успех всего мероприятия.

Документы, сопровождающие заключение и исполнение договоров поставки, купли - продажи, мены, могут быть различными в зависимости от условий конкретного договора. Согласно ГК РФ договор купли - продажи, а также договоры поставки и мены считаются заключенными, если согласовано условие о предмете. Пункт 1 ст.454 ГК РФ дает определение договора купли - продажи: по договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Договор поставки рассматривается ГК РФ как вид договора купли - продажи, имеющий свои особенности: по договору поставки поставщик - продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием (ст.506 ГК РФ).
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (ст.567). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. К договорам мены и поставки применяются соответственно правила о купле - продаже, если это не противоречит существу данных договоров и правовым нормам.
В соответствии с п.3 ст.455 ГК РФ условие договора купли - продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара. Наименование и количество товара можно согласовать непосредственно в договоре, а можно регулировать подробными дополнительными соглашениями к нему. Обязательно должны определяться номенклатура (ассортимент), количество и качество продукции, сроки поставки и цена, а в долгосрочном договоре по прямым длительным и длительным хозяйственным связям - наименование, групповая номенклатура (ассортимент) и количество продукции, порядок и сроки согласования и представления спецификаций. Все эти условия могут содержаться также в приложениях к договору. В их числе календарный план, спецификации и т.д. Календарный план может называться по-разному - графиком, спецификацией и т.п., может быть объединен с заданием и включать информацию на него. Рекомендуется оговаривать в договоре, что календарный план является его неотъемлемой частью. Спецификации называют техническим заданием, коммерческим заданием и др. Можно включать и дополнительные требования (по используемым материалам, ходу работ и т.п.).
Качество продукции определяется с помощью установленных стандартов либо путем указания в договоре требуемых характеристик товара. Качество товара удостоверяется путем сертификации (см. Закон Российской Федерации от 10.06.1993 N 5151-1 "О сертификации продукции и услуг"). К каждой партии товара прилагается копия сертификата качества. Если он выдан на партию товара, выдается также лицензия на применение знака соответствия, который может ставиться на каждом изделии. Номера и индексы стандартов, технических условий, иной документации указываются в договоре. Гарантийные сроки на продукцию устанавливаются в стандартах и технических условиях. Поставляемая продукция подлежит маркировке в соответствии с требованиями стандартов или технических условий. Стороны вправе предусмотреть в договоре требования к маркировке, не установленные стандартами или техническими условиями.
На поставляемой продукции или ее упаковке должны быть помещены товарные знаки, зарегистрированные в установленном порядке, кроме той продукции, которая в соответствии со стандартами или техническими условиями не подлежит маркировке.
При сдаче - приемке товара используется накладная. В ней указываются наименование переданного товара, количество и цена. Подписывают накладную руководитель предприятия - поставщика, лицо, производившее сдачу товара, и представитель покупателя, принимающий товар, на ней ставятся печати поставщика и покупателя. Форма накладной утверждена Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету труда и его оплаты, основных средств и нематериальных активов, материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметов, работ в капитальном строительстве".
Лица, осуществляющие сдачу и / или приемку товара, должны иметь доверенности своей организации. Форма доверенности утверждена Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а.
Если при приемке обнаруживаются несоответствия, то вместо накладной составляются акты приемки по количеству и качеству. Данные акты применяются для оформления приемки материальных ценностей, имеющих количественное, качественное расхождения, а также расхождение по ассортименту с данными сопроводительных документов поставщика. Акт составляется также при приемке материалов, поступивших без документов. Это - юридическое основание для предъявления претензии поставщику, отправителю.
Для учета материалов, поступающих от поставщиков или из переработки, применяется приходный ордер (его форма утверждена Постановлением Госкомстата России от 30.10.1997 N 71а). Приходный ордер в одном экземпляре составляет материально ответственное лицо в день поступления ценностей на склад. Приходный ордер должен выписываться на фактически принятое количество ценностей.
Транспортные документы, необходимые в ходе исполнения договора при доставке товара:
автотранспортом, а также речным транспортом:
товарно - транспортная накладная (4 экз.);
путевой лист со штампами автопредприятия;
железнодорожным транспортом:
железнодорожная накладная (1 экз.);
грузовая квитанция (1 экз.);
воздушным транспортом:
накладная отправителя;
грузовая накладная (3 экз., выписывается перевозчиком);
морским транспортом:
коносамент (выписывает порт).
Расчетные документы:
1) счет;
2) счет - фактура (выставляется продавцом или поставщиком, в договоре мены - обеими сторонами). Каждая отгрузка товара (выполнение работы, оказание услуги) оформляется путем составления счета - фактуры и регистрации ее в книге продаж и в книге покупок. Порядок составления счетов - фактур утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.07.1996 N 914;
3) приходный кассовый ордер (необходим, если оплата производится за наличный расчет). Он применяется для оформления поступления наличных денег в кассу организации как при ручной обработке данных, так и при обработке информации с применением средств вычислительной техники. Приходный кассовый ордер выписывается в одном экземпляре работником бухгалтерии, подписывается главным бухгалтером или лицом, уполномоченным на это.
Для оформления выдачи наличных денег из кассы организации применяется расходный кассовый ордер. Он выписывается в одном экземпляре работником бухгалтерии, подписывается руководителем организации и главным бухгалтером или лицом, уполномоченным на это, и регистрируется в журнале регистрации приходных и расходных кассовых документов. Формы кассовых ордеров утверждены Постановлением Госкомстата России от 18.08.1998 N 88 "Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету кассовых операций, по учету результатов инвентаризации".
Подписано в печать Ю.Кольцов
07.04.2000 Е.Максимова

А.Осколкова
А.Цыпина
ООО "ЮВК Аудит"
"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2000, N 15

Первичный документ подтверждает разные события в в бизнесе: продажу или покупку товаров, оказание услуг клиентам, выдачу зарплаты сотрудникам и другие.

В зависимости от события перечень документов для оформления различается. Рассмотрим распространённую ситуацию — сделка при продаже товаров и оказании услуг. Так принято, что документы готовит поставщик или исполнитель.

Документы для сделки с клиентом:

• Договор — это начало сделки. В нём вы с клиентом определяете условия сотрудничества: что, за какую цену и в какие сроки вы делаете. Если клиент постоянный, можно составить один договор на несколько сделок.
• Счёт содержит сумму к оплате, список товаров и услуг и банковские реквизиты продавца. Это н еобязательный документ, но его обычно используют для удобства.
• Кассовый, товарный чек или бланк строгой отчётности подтверждают оплату. Выдавайте их клиенту, который платит наличными или картой. При оплате банковским переводом оплату подтверждает платёжное поручение.
• Накладная —документ, который поставщик выдаёт покупателю при отгрузке товаров.
• Акт оказания услуг или выполненных работ — документ, который заказчик и исполнитель подписывают по результатам оказания услуг или выполнения работ.
• Счёт-фактура — обычно выдают ИП и ООО на общей системе налогообложения, потому что они работают с НДС. В редких случаях счета-фактуры выставляют на УСН, ЕНВД и патенте — об этом читайте подробнее в .

Сдавайте отчётность в три клика

Эльба возьмёт бухгалтерию на себя. Сервис подготовит отчётность и отправит её через интернет. Рассчитает налоги, уменьшит на взносы — и вы получите готовые платёжки для оплаты.

Договор

Описывает права и обязанности сторон сделки. Обычно в договоре бывают такие разделы:

• Предмет договора: какой результат сделки.
• Сумма договора и порядок расчёта: когда и сколько платить.
• Права и обязанности сторон: как происходит работа.
• Ответственность сторон: что будет, если вы или партнёр нарушите сроки.
• Порядок изменения и расторжения договора: как расторгнуть договор или принять к нему дополнительные соглашения.
• Реквизиты сторон: какие у вас и партнёра расчётные счета, ИНН, ОГРН и адреса.

Договор обычно оформляется в 2-х экземплярах и содержит подписи каждой стороны.

Если вы используете с клиентами стандартную форму договора и заменяете нужные реквизиты в ворде или экселе, пользуйтесь шаблонами в . Загрузите свой шаблон договора, и Эльба автоматически подставит реквизиты контрагента из справочника.

Для некоторых сделок письменная форма договора вообще не нужна. Например, договор купли-продажи считается заключённым уже с момента выдачи покупателю кассового, товарного чека или другого документа, который подтверждает факт оплаты. Это не значит, что при розничной купле-продаже нельзя заключить договор в письменной форме — законодательство этого не запрещает.

Шаблоны распространённых договоров:

Счёт

Необязательный документ, в котором продавец указывает цену, количество товара и реквизиты для перечисления оплаты.

Вы можете сами придумать форму счёта на оплату или найти в интернете готовую. Счёт может заменить договор, если включить в него все существенные условия сделки.

Товарный чек выдают ИП и ООО на ЕНВД и патенте по просьбе покупателя. Он заменяет кассовый чек, но только до 1 июля 2019 года, а для общепита и розницы с сотрудниками — до 1 июля 2018 года. Потом понадобится касса. Форма товарного чека не установлена, поэтому можно разработать свою с обязательными реквизитами: наименование документа, номер, дата, название ООО или ФИО ИП, ИНН, товары и услуги, сумма оплаты и подпись с расшифровкой и должностью.

Бланк строгой отчётности выдают те, кто оказывает услуги физическим лицам. Он заменяет кассовый чек, но только до 1 июля 2019 года, а для общепита с сотрудниками — до 1 июля 2018 года. Бланки нужно печатать в типографии или через специальный сервис. Просто распечатать их дома на принтере не получится. Подробнее о БСО читайте в статье .

Товарная накладная (N ТОРГ-12)

Оформляет продажу товаров другому ИП или ООО. Для работы с физлицами обычно не используется.

Накладная оформляется в двух экземплярах: первый остаётся у поставщика и фиксирует отгрузку товаров, а второй передаётся покупателю и нужен ему для приёмки товаров.

Обычно накладную оформляют по стандартной форме ТОРГ-12. Но вы можете использовать свой шаблон.

Счёт-фактура оформляется в двух экземплярах и подписывается поставщиком товара или услуги. Один экземпляр передаётся покупателю, другой остаётся у продавца. Счёт-фактуру нужно выставить не позднее чем через 5 дней после отгрузки товара или оказания услуг.

Счёт-фактура — это основание для того, чтобы принять НДС к вычету, поэтому все организации относятся к нему с особым трепетом.

Чтобы не изучать форму и правила выставления счёта-фактуры, воспользуйтесь .