Rescisão de obrigações decorrentes do contrato de locação comercial de instalações. Motivos para rescisão do contrato de contratação comercial Diferença entre contratação comercial e contratação social.

Conclusão de um acordo

A ordem de execução, os motivos da rescisão, as regras e obrigações das partes são regidas pelo cap. 35 Código Civil.

Para concluir, não há necessidade de cumprir quaisquer condições (existência de um contrato de trabalho com o proprietário, reconhecimento dos pobres), apenas o desejo de ambas as partes e o acordo mútuo em todos os pontos são necessários.

Os itens obrigatórios são:

1. Indicação dos participantes (F. I. O., dados do passaporte, documentos que confirmam a propriedade, no caso de uma entidade legal - informações de registro, nome).
2. Objeto do contrato (artigo 432 do Código Civil) (características das instalações, endereço do local).
3. O período para o qual o DTC é concluído.
4. Tamanho e forma de pagamento.
5. Direitos e obrigações das partes.

Deputados

Na conclusão do contrato, a parte que fornece sua própria moradia (proprietário) pode estar sujeita à lei civil ou um representante autorizado (entidade legal, indivíduo, autoridade municipal).

A parte para a qual as instalações para residência temporária (inquilino) é transferida somente pode ser um indivíduo que é ao mesmo tempo cidadão da Federação Russa (artigo 677, parágrafo 1 do Código Civil).

As entidades legais da DKN não podem concluir. Uma habitação para posse e uso temporários, uma entidade legal pode ser aceita somente sob um arrendamento, cujas condições são regidas pelo cap. 34 GK e tem um número de diferenças significativas.

Na prática, existem situações em que o proprietário das instalações assina um contrato com o inquilino, tentando levar em consideração todas as violações possíveis e, assim, garantir-se de possíveis problemas.

Além disso, ele se indica como proprietário e o empregador como inquilino. O que é essencialmente errado. Se surgirem disputas que são resolvidas apenas em tribunal, o tribunal invalidará o documento. E isso significa os direitos e obrigações decorrentes dele.

Assunto

O objeto do DKN é um edifício residencial, que deve ser:

• isolado (casa, parte da casa, apartamento, quarto separado no apartamento) 673 do Código Civil da Federação Russa;
• atender à segurança contra incêndio, normas de segurança, cumprir com os requisitos sanitários, higiênicos, técnicos, de construção e outros;
• tem todas as condições de vida (disponibilidade de eletricidade, gás, água, aquecimento).

De acordo com os requisitos especificados, por exemplo, uma casa de campo ou um edifício improvisado sem luz e água pode ser alugado apenas sob um contrato de arrendamento.

O momento

O período máximo durante o qual o DTC é considerado válido é de cinco anos. Nesse caso, é de longo prazo (Art. 683 p 1 do Código Civil da Federação Russa).

O contrato é de curto prazo se concluído por um período inferior a um ano.

Se o período de validade não for especificado, o documento será reconhecido como de longo prazo.

Com um DTC de curto prazo, o empregador tem menos direitos do que com um contrato de longo prazo.

Por exemplo, em um contrato de curto prazo, um inquilino não tem a vantagem de renová-lo para um novo mandato, mas em um contrato de longo prazo (Art. 684 do Código Civil da Federação Russa).

Pagamento da habitação

O valor da remuneração pelo aluguel da moradia, o prazo e o método de pagamento são estabelecidos por acordo das partes, registrado no documento (artigo 682 do Código Civil da Federação Russa). Se o horário do pagamento não for indicado, o dinheiro deve ser pago mensalmente (Art. 682, p. 3 do Código Civil da Federação Russa). A alteração unilateral do montante da remuneração é proibida por lei.

O arrendatário, se ele e o senhorio não tiverem chegado a outro acordo, paga independentemente pelos serviços públicos, realiza reparos em andamento.

O inquilino é responsável perante o proprietário pelo cumprimento dos requisitos, a menos que os cidadãos que vivem com ele sejam inquilinos das instalações (a responsabilidade será compartilhada). Além disso, eles podem tomar a decisão de se tornarem co-inquilinos por conta própria, informando o proprietário.

As regras e obrigações das partes são estabelecidas de comum acordo, sua violação implica a rescisão do contrato e a expulsão do infrator.

Rescisão

A lei permite que o inquilino quebre o DKN a qualquer momento, se a decisão for aprovada pelas pessoas que vivem com ele, e dentro de três meses ele notificará o proprietário por escrito sobre isso (687, parágrafo 1 do Código Civil da Federação Russa).

O proprietário não pode rescindir o contrato por conta própria, mesmo que por parte do inquilino não sejam atendidas condições maliciosas.

A quebra do contrato é possível apenas por decisão judicial, apresentando evidências de violações e avisos feitos pelo proprietário sobre a necessidade de correção.

Os motivos pelos quais o proprietário pode recorrer ao tribunal para rescisão estão estabelecidos no art. 687 do Código Civil da Federação Russa:

Liberação do quarto

O proprietário tem várias maneiras de resolver a situação de despejo.

1. Para entrar com uma ação judicial. Um aplicativo de amostra pode ser baixado.

Mas você precisa ter em mente que o proprietário precisará;

• pagar imposto estadual;
• incorrer em custas judiciais;
• coletar um pacote de documentos, base de evidências;
• esteja preparado para o fato de que pode levar até dois anos para uma decisão judicial a seu favor. No caso de um resultado favorável do tribunal, o início do processo de execução e a expulsão forçada do inquilino também levarão algum tempo.

Obviamente, o proprietário pode apresentar em juízo as dívidas e despesas resultantes para compensação e, muito provavelmente, a reivindicação será atendida. Mas quanto tempo e quanto dinheiro será recuperado de uma pessoa financeiramente insolvente não é conhecido.

2. Tente negociar com o inquilino um despejo voluntário precoce.

Como garantir a contratação ou despejo comercial é inevitável?

Para evitar as consequências negativas do aluguel de uma casa, o proprietário deve seguir as seguintes regras:

• Conclua um contrato por um período inferior a seis meses. Se o inquilino e os cidadãos que vivem com ele se mostrarem bons, o documento poderá ser prorrogado por mais seis meses, mas não mais que 11 meses.
• Antes de formalizar as obrigações e transferir as chaves para os alojamentos, tente descobrir o máximo possível sobre seu inquilino em potencial, o grau de solvência, sua inclinação para o álcool e seu estilo de vida. Com base nas conclusões tiradas, decida sobre a necessidade de concluir um contrato.
• Responda imediatamente à menor violação das condições. Descubra a causa de sua ocorrência, faça rigidamente requisitos para conformidade com os pontos prescritos.

O inquilino tem o direito, com o consentimento de outros cidadãos que residem permanentemente com ele, a qualquer momento de rescindir o contrato com um aviso por escrito ao proprietário por três meses.

O contrato de trabalho pode ser rescindido em tribunal a pedido do proprietário nos seguintes casos:

Falha no inquilino em pagar uma taxa por uma habitação por seis meses, se o contrato não estabelecer um período mais longo e, no caso de aluguel de curto prazo, se o pagamento não for pago mais de duas vezes após o prazo de pagamento estabelecido pelo contrato;

Destruição ou dano às instalações pelo inquilino ou outros cidadãos por cujas ações ele é responsável. É necessário cumprir o procedimento pré-julgamento para a solução da controvérsia - enviando um aviso ao empregador. Se o inquilino ou outros cidadãos por cujas ações ele é responsável, após aviso continuarem a usar as instalações para outros fins ou violarem os direitos e interesses dos vizinhos, o proprietário terá o direito de rescindir judicialmente o contrato de trabalho. Nesse caso, o tribunal pode nomear um inquilino dentro de um ano para eliminar violações.

O contrato de arrendamento pode ser rescindido em tribunal a pedido de qualquer uma das partes do contrato, se o local deixar de ser adequado para residência permanente, bem como em caso de emergência.

Leitura adicional

1. Barinov N.A., Bevzyuk E.A., Belyaev M.A., Biryukova T. A., Baryshev S. A., Vakhrusheva Yu. N., Dolotina R. R., Elizarova N.V., Zakirov R. Yu., Zakharova N.A., Ivanishin P.Z., Morozov S. Yu., Mikhaleva T. N.   Comentário sobre o Código Civil da Federação Russa. Parte dois de 26 de janeiro de 1996, nº 14-FZ (discriminado) // [Recurso eletrônico]. Acesso pelo ATP "ConsultantPlus" (data de acesso: 01/09/2016).

2. Voronetskiy P.M.

3. Código Civil da Federação Russa. Aluguel. Contratar uma habitação: Comentário sobre os capítulos 34 e 35 / E.V. Vavilin, B.M. Gongalo, V.S. Em e outros; sob a direção de P.V. Krasheninnikov. M .: Estatuto, 2014.336 s.

4. Direito civil: livro / V. Yu. Borisov, E. S. Getman, O. V. Gutnikov e outros; sob a direção de O. N. Sadikova. T. 2. M .: CONTRATO, INFRA-M, 2007.595 s.

5. Direito civil: um livro: em 2 volumes / O. G. Alekseeva, E. R. Aminov, M. V. Bando e outros; sob a direção de B. M. Gongalo. T. 2. M .: Estatuto, 2016.

6. Voronetskiy P.M.   Contrato de arrendamento comercial: problemas de regulamentação legal // Justiça Russa. 2015. No. 2. P. 11-14.

7. Kirichenko O. V.   A composição sujeita do contrato de locação comercial das instalações // Direito Moderno. 2012. No. 5. P. 99-104.

8. Kirichenko O. V.   Rescisão, rescisão do contrato de arrendamento comercial por circunstâncias fora do controle das partes // Lei Moderna. 2013. No. 7. P. 86-88.

9. Koryakin V.M.   Contrato de arrendamento sem fins lucrativos e suas diferenças em relação aos contratos sociais e comerciais // Lei nas Forças Armadas. 2012. No. 11. P. 26–29.

10. Direito civil russo: um livro: em 2 volumes / V.V. Vitryansky, V. S. Em, N. V. Kozlova e outros; aberto ed. E. A. Sukhanov. 2nd ed., Stereotype. T. 2: Lei das Obrigações. M.: Estatuto, 2011.1208 p.

Capítulo 6
  Os fundamentos da aquisição de instalações residenciais na propriedade privada dos cidadãos 110

1. Fundamentos especiais - construção não autorizada e prescrição aquisitiva

2. Motivos gratuitos

3. Motivos reembolsáveis

4. Contrato de participação em construção compartilhada

5. Cooperativas habitacionais (ZhK, ZhSK, ZhNK)

Todos os motivos para a aquisição de imóveis residenciais para propriedade privada de cidadãos podem ser classificados em três grupos principais.

1. De acordo com a composição da matéria: geral (compra e venda, aluguel, construção) e especial (privatização).

2. Na ocorrência do direito: inicial (construção, patrimônio) e derivativos (compra e venda, permuta, doação, aluguel, privatização).

3. Em retribuição: paga e gratuita.

Os motivos gratuitos incluem: doação e privatização de instalações residenciais, bem como herança de instalações residenciais.

Entre os motivos onerosos estão: contrato de venda, contrato de permuta, contrato de anuidade, contrato de participação na construção de moradias compartilhadas, participação dos cidadãos nas cooperativas de habitação, construção de moradias e poupança habitacional, construção de moradias individuais.

Além disso, é costumeiro destacar em um grupo especial os motivos para adquirir a propriedade da habitação, como construção não autorizada e receita aquisitiva.

Motivos especiais

Construção não autorizada

A construção não autorizada é um imóvel, incluindo um edifício residencial, erguido ou criado em um terreno, cujo uso autorizado não permite a construção deste objeto ou criado sem a obtenção das permissões necessárias ou em violação das normas e regras de planejamento e construção urbanas.

A pessoa que realizou a construção não autorizada, como regra geral, não adquire direitos de propriedade. Não tem o direito de alienar o edifício - vender, dar, arrendar, fazer outras transações.

A construção não autorizada está sujeita a demolição pela pessoa que a executou ou às suas custas 111.

O direito de propriedade de uma construção não autorizada pode ser reconhecido pelo tribunal e, nos casos previstos em lei, de uma maneira diferente prescrita por lei, para a pessoa, propriedade, posse herdável vitalícia, uso permanente (ilimitado) do qual o lote no qual a construção foi criada, sujeito às seguintes condições :

Se, em relação ao terreno, a pessoa que realizou a construção possui direitos que permitem a construção deste objeto sobre ele;

Se no dia da corte o edifício cumprir os parâmetros estabelecidos na documentação para o planejamento do território, as regras de uso e desenvolvimento da terra ou os requisitos obrigatórios para os parâmetros de construção contidos em outros documentos;

Se a preservação do edifício não viola os direitos e interesses de outras pessoas protegidas por lei e não representa uma ameaça à vida e à saúde dos cidadãos.

Nesse caso, a pessoa pela qual o direito de propriedade do edifício é reconhecido deve indenizar a pessoa que o realizou pelos custos de construção no valor determinado pelo tribunal.

Os órgãos autônomos locais têm o direito de decidir sobre a demolição de um prédio não autorizado, se ele for criado ou erguido em um terreno não fornecido da maneira prescrita para esses fins, se esse terreno estiver localizado em uma zona com condições especiais para o uso de territórios (com exceção da zona de proteção de objetos do patrimônio cultural ( monumentos históricos e culturais) dos povos da Federação Russa) no território de uso geral ou na faixa de distribuição de redes de engenharia de importância federal, regional ou local.

No prazo de sete dias a contar da data da decisão de demolição do prédio não autorizado, o governo local que tomou essa decisão enviará à pessoa que executou a construção não autorizada uma cópia desta decisão contendo o prazo para a demolição do prédio não autorizado, que é estabelecido levando em consideração a natureza da construção não autorizada, mas não pode ser mais de 12 meses.

Se a pessoa que executou a construção não autorizada não foi identificada, o governo local que tomou a decisão de demolir a construção não autorizada deve, dentro de sete dias a partir da data dessa decisão, garantir a publicação, publicação no site oficial e no painel de informações dentro dos limites do site. demolição planejada de construção não autorizada.

Se a pessoa que executou a construção não autorizada não foi identificada, a demolição da construção não autorizada pode ser organizada pelo organismo que tomou a decisão correspondente o mais tardar dois meses após o dia da publicação no site oficial de uma mensagem sobre a demolição planejada de tal construção.

Prescrição aquisitiva

Uma pessoa que não é a dona da habitação, mas de boa fé, de forma aberta e contínua, como sua por quinze anos, adquire a propriedade dessas instalações.

Assim, a prescrição deve atender a quatro critérios: integridade, abertura, continuidade, propriedade da moradia como se fosse sua própria 112.

Um proprietário de longa data pode aumentar o tempo de propriedade durante todo o tempo em que as instalações foram de propriedade da pessoa cujo sucessor é essa pessoa.

A expiração do período de prescrição aquisitiva para a habitação pertencente à pessoa de cuja posse eles poderiam ser reivindicados de acordo com as regras do processo de reivindicação começa não antes do término do prazo de prescrição para essa reivindicação.

A propriedade das instalações surge do antigo proprietário em virtude da prescrição aquisitiva a partir do momento do registro do estado.

Antes de adquirir um direito de propriedade em virtude de receita aquisitiva, uma pessoa que possui propriedade própria tem o direito de proteger sua propriedade contra terceiros que não são os proprietários das instalações, bem como aqueles que não têm o direito de possuí-la em virtude de outro motivo previsto em lei ou contrato.

Motivos gratuitos

Artigo 687. Rescisão do contrato de arrendamento

1. O inquilino de uma habitação tem o direito, com o consentimento de outros cidadãos que residem permanentemente com ele, a qualquer momento de rescindir o contrato de trabalho com um aviso por escrito ao proprietário por três meses.

2. Um contrato de arrendamento de uma habitação pode ser rescindido em tribunal a pedido do arrendador nos seguintes casos:

Falha no inquilino em pagar uma taxa por uma habitação por seis meses, se o contrato não estabelecer um período mais longo e, no caso de aluguel de curto prazo, se o pagamento não for pago mais de duas vezes após o prazo de pagamento estabelecido pelo contrato;

Destruição ou dano às instalações pelo inquilino ou outros cidadãos por cujas ações ele é responsável.

Por decisão do tribunal, o inquilino pode ter um período não superior a um ano para eliminar violações que serviram de base para a rescisão do contrato de aluguel de instalações. Se, dentro do prazo especificado pelo tribunal, o inquilino não eliminar as violações cometidas ou não tomar todas as medidas necessárias para eliminá-las, o tribunal, após o recurso repetido do proprietário, decide rescindir o contrato de arrendamento das instalações. Ao mesmo tempo, a pedido do empregador, o tribunal na decisão de rescindir o contrato pode atrasar a execução da decisão por um período não superior a um ano.

3. O contrato de arrendamento pode ser rescindido em tribunal a pedido de qualquer das partes no contrato:

Se o quarto deixar de ser adequado para residência permanente, bem como em caso de emergência;

Noutros casos previstos na legislação habitacional.

4. Se o inquilino da residência ou outros cidadãos por cujas ações ele é responsável usar a residência para outros fins ou violar sistematicamente os direitos e interesses dos vizinhos, o proprietário poderá alertar o inquilino sobre a necessidade de eliminar a violação.

Se o inquilino ou outros cidadãos por cujas ações ele é responsável, após aviso continuarem a usar as instalações para outros fins ou violarem os direitos e interesses dos vizinhos, o proprietário terá o direito de rescindir judicialmente o contrato de aluguel de instalações. Nesse caso, aplicar-se-ão as regras previstas no parágrafo 4 do parágrafo 2 deste artigo.

Resumimos brevemente:

Razões:

1. Por iniciativa do empregador:

A) procedimento extrajudicial

B) sem motivo

B) mas sujeito às condições: 1) o consentimento de todos os cidadãos que vivem com o empregador; 2) aviso prévio preliminar de três meses do término do contrato do proprietário.

2. Por iniciativa do proprietário:

A) apenas processo judicial

3. Por iniciativa de qualquer uma das partes:

A) em tribunal

Consequências da rescisão: despejo do inquilino e cidadãos que residem permanentemente com ele (liberação forçada das instalações)

Consequências do despejo: -provisão de outra sala; - não fornecer outras instalações (locação comercial).

37. Prestação de moradia aos cidadãos sob um contrato social de trabalho: fundamentos, procedimentos.

A resposta a esta pergunta é regida pelo capítulo 7 do LC RF.

De acordo com o contrato de contratação social, as instalações são fornecidas (como regra geral) a partir do fundo municipal de habitação, mas às vezes do fundo de RF (por exemplo, para juízes).

2 requisitos básicos   que um cidadão deve cumprir sob um contrato social de emprego:

1) um cidadão é reconhecido como necessitando de moradia;

2) Reconhecimento de um cidadão pobre.

Ambas as condições devem ser combinadas.

Lista carente   contido no Artigo 51 LCD RF:

1) cidadãos que não conseguem satisfazer a necessidade de moradia;

2) cidadãos que tenham a oportunidade de satisfazer a necessidade de fornecer moradia com uma área menor que a norma estabelecida;

O St. 50 LCD define os tipos de espaço vital - mín. o tamanho por 1 membro da família nos permite falar sobre a necessidade de um espaço para morar.

Parte 5, artigo 50 - o tamanho da norma contábil é determinado pela organização LSG. A decisão da Duma do ladrão da cidade de 7 de julho de 2005 - a norma contábil na região de Vor é de 11 metros quadrados. m por 1 pessoa

3) pessoas que sofrem de uma determinada doença que as impede de viver com elas.

Gr de baixa rendaum cidadão é um cidadão reconhecido como tal pelo organismo LSG da maneira determinada pela lei da Federação Russa. (Lei da região de Vor de 30 de novembro de 2005, nº 72-03; decisão da Duma da cidade de Vor. 18 de maio de 2006 "Fortalecendo a tomada de decisões sobre o reconhecimento dos cidadãos como pobres ..."

Um cidadão é reconhecido como pobre com base e sujeito a:

1) renda atribuível a cada membro da família;

2) propriedade de cada membro da família sujeita a tributação;

Artigo 52 do LC RF: Registro de cidadãos que precisam de moradia:

O registro é realizado no local de residência

É realizado de maneira declarativa

O procedimento contábil é determinado pelo sujeito da Federação Russa; e a própria contabilidade é realizada pela organização. Governo local.

Do artigo 52:

3. O registro de cidadãos que necessitam de alojamento é realizado pelo organismo LSG (a seguir denominado autoridade de registro) com base em solicitações de cidadãos (doravante denominadas pedidos de registro) enviadas por eles à autoridade especificada no local de residência ou através de um centro multifuncional, em conformidade com o acordo de interação por eles celebrado, da maneira estabelecida pelo governo da Federação Russa. Nos casos e da maneira estabelecida por lei, os cidadãos podem enviar pedidos de registro em outro local que não seja o local de residência. O registro de cidadãos legalmente incompetentes é realizado com base em pedidos de registro apresentados por seus representantes legais.

4. Os documentos que confirmam o registro devem ser apresentados confirmando o direito dos respectivos cidadãos de serem registrados como aqueles que precisam de moradia, exceto os documentos recebidos pelas autoridades de registro pelas consultas entre agências. Um cidadão que apresentou um pedido de registro recebe um recibo confirmando o recebimento desses documentos do solicitante, indicando sua lista e a data em que foram recebidos pela autoridade de registro, bem como indicando a lista de documentos que serão recebidos mediante solicitações interdepartamentais. A autoridade de registro solicita independentemente os documentos (suas cópias ou as informações nele contidas) necessários para o registro do cidadão, em autoridades estaduais, autoridades locais e organizações subordinadas a autoridades estaduais ou locais que possuem dados documentos (suas cópias ou as informações nele contidas), de acordo com os atos legais regulamentares da Federação Russa, atos legais regulamentares de entidades constituintes da Federação Russa, lei municipal atos borbulhava, se tais documentos não foram apresentados pelo requerente, por sua própria iniciativa. No caso de envio de documentos pelo centro multifuncional, um recibo é emitido pelo centro multifuncional indicado.

5. A decisão sobre o registro ou a recusa do registro deve ser tomada com base nos resultados da consideração do pedido de registro e em outros documentos apresentados ou recebidos por solicitações interdepartamentais, de acordo com a parte 4 deste artigo, pela autoridade de registro o mais tardar. menos de trinta dias úteis a contar da data de entrega dos documentos, cuja obrigação é confiada ao requerente a esse órgão. Caso um cidadão apresente um pedido de registro através de um centro multifuncional, o período para tomar uma decisão sobre aceitação ou recusa do registro será calculado a partir do dia em que o centro multifuncional enviar esse pedido à autoridade de registro.

6. O órgão que realiza o registro, inclusive através do centro multifuncional, no prazo máximo de três dias úteis a contar da data da decisão de registro, emite ou envia ao cidadão que apresentou o pedido de registro adequado, um documento que confirme a adoção de tal decisão. . Se um cidadão enviar uma solicitação de registro através de um centro multifuncional, um documento confirmando a decisão será enviado ao centro multifuncional, a menos que especificado de outra forma pelo solicitante.

UDC 347.453.3

Páginas na revista: 61-66

O.V. Kirichenko,

candidato a Direito, Professor Associado do Departamento de Direito Civil e Procedimento da Universidade Pedagógica do Estado de Ulyanovsk I.N. Ulyanov Rússia, Ulyanovsk [protegido por email]

São consideradas as conseqüências legais da rescisão do contrato de aluguel comercial de moradias, expressa no despejo do inquilino e dos cidadãos que moram junto com ele sem fornecer outra moradia. O autor sugere, legislativamente, a indicação legal dos fundamentos da rescisão do contrato em questão, a pedido de cada uma de suas partes.

Palavras-chave: contrato de arrendamento comercial, inquilino, senhorio, rescisão do contrato a pedido de uma de suas partes, despejo das instalações.

O artigo 687 da segunda parte do Código Civil da Federação Russa de 1996 (doravante denominado Código Civil da Federação Russa) prevê a possibilidade de rescisão do contrato de arrendamento comercial a pedido do inquilino, com o consentimento de outros cidadãos que residam permanentemente com ele, a qualquer momento, independentemente da expiração do contrato, o que exige um aviso por escrito. rescisão enviada ao senhorio por três meses.

Por iniciativa do inquilino, o contrato é rescindido unilateralmente sem recorrer a tribunal, e a lista de motivos pelos quais o inquilino pode exigir a rescisão do contrato para aluguel comercial de instalações não é limitada por lei. Nesse caso, o desejo do legislador de proteger os interesses do empregador, como o lado mais fraco do tratado em consideração, é claramente traçado. Nesse caso, não se esqueça dos direitos e interesses legítimos do proprietário.

Portanto, é necessário um aviso por escrito para proteger os interesses do proprietário, já que um período de três meses lhe permitirá decidir sobre o uso futuro das instalações, por exemplo, para encontrar novos inquilinos. Essa regra é relevante principalmente para contratos de aluguel comercial de longo prazo, bem como contratos de curto prazo concluídos por um período superior a três meses. Por conseguinte, não se aplica se o prazo do contrato comercial for inferior a três meses. Nesse caso, em nossa opinião, o inquilino deve notificar o proprietário por escrito sobre seu desejo de rescindir o contrato dentro de um prazo razoável (artigo 314 da primeira parte do Código Civil da Federação Russa de 1994 (doravante - o Código Civil da Federação Russa)).

Assim, um aviso por escrito ao proprietário exclui a rescisão do contrato pelo empregador com as ações apropriadas. No entanto, os inquilinos frequentemente violam esse requisito, não apenas não observando o período especificado, mas também deixando as instalações sem avisar (por escrito ou oralmente) o proprietário.

A legislação de países estrangeiros prevê a proteção do proprietário na situação acima. Assim, de acordo com a Parte 1 do art. 825 do Código Civil da Ucrânia de 2003, se o inquilino desocupou as instalações sem aviso prévio, o proprietário tem o direito de exigir dele uma taxa pelo uso da habitação por três meses, se o proprietário provar que não poderia concluir um contrato de locação nos mesmos termos com outra pessoa. Uma regra semelhante está contida na Lei dos Proprietários de Locação dos EUA (RCW 59.18), segundo a qual o inquilino deve notificar o proprietário por escrito 20 dias antes de seu desejo de rescindir o contrato de locação antes do previsto. Se o inquilino deixar as instalações sem notificar adequadamente o proprietário, ele deve reembolsar o locatário pelos últimos 30 dias, a partir do momento em que o proprietário descobrir que o inquilino saiu de casa.

Em nossa opinião, o parágrafo 1º do art. O artigo 687 do Código Civil da Federação Russa também deve prever a responsabilidade do inquilino que não avisou o senhorio por escrito por três meses sobre seu desejo de rescindir o contrato de arrendamento comercial unilateralmente. Em conexão com o exposto, consideramos necessário complementar o parágrafo indicado com a seguinte disposição: "Se o inquilino não tiver cumprido esse requisito, o proprietário tem o direito de exigir que ele faça um pagamento pela residência por três meses".

Esta disposição protegerá os interesses do proprietário, disciplinando o comportamento do inquilino em caso de rescisão unilateral do contrato. Ele atende plenamente à orientação comercial do contrato em consideração, uma vez que o comportamento inadequado do inquilino levará ao fato de que o arrendador, inesperadamente confrontado com o fato de rescisão do contrato pelo inquilino, não tem tempo suficiente para encontrar novos inquilinos e sofrerá perdas com isso.

A rescisão de uma locação comercial por iniciativa do arrendador é permitida apenas em juízo por cometer pelo inquilino ou outros cidadãos (cidadãos que moram junto com o inquilino, sub-inquilinos, residentes temporários) por cujas ações ele é responsável, ações ilegais, cuja lista exaustiva é apresentada nos parágrafos 2 e 4 Art. 687 do Código Civil da Federação Russa. Em particular, o parágrafo 2 do art. 687 do Código Civil indica duas dessas violações:

Incumprimento pelo inquilino de pagar instalações residenciais em um contrato de aluguel comercial de longo prazo por seis meses, se o contrato não estabelecer um período mais longo e no curto prazo - mais de duas vezes após o prazo de pagamento estabelecido pelo contrato;

Destruição ou danos às instalações (pelo próprio inquilino ou por outros cidadãos por cujas ações ele é responsável). Além disso, antes de recorrer ao tribunal, o proprietário não é obrigado a avisar o inquilino sobre a necessidade de eliminar essas violações.

No primeiro caso, o não pagamento pelo empregador de uma taxa é uma violação que implica rescisão do contrato se tal violação foi cometida não por seis meses separados, mas continuamente por mais de seis meses consecutivos (parágrafo 38 da Resolução do Plenário da Suprema Corte da Federação Russa de 07.02.2009, n. 14 questões que surgiram na prática judicial ao aplicar o Código de Habitação da Federação Russa ”, doravante - Resolução do Plenário nº 14)).

Sobre esta questão, você deve consultar a Revisão da prática judicial do Collegium Judicial para casos civis da Suprema Corte da Federação Russa de 21 de julho de 2000, “Rescisão do contrato de aluguel social de instalações em conexão com a falha do inquilino em pagar moradia e serviços públicos por seis meses”, bem como Resolução do Plenário nº 14. O estudo da prática de considerar casos desta categoria pelos tribunais mostrou que o tipo de contrato de moradia (comercial ou social) é uma circunstância importante para a resolução do caso, uma vez que que depende da escolha de leis. Por exemplo, o disposto no art. 688 do Código Civil da Federação da Rússia sobre despejo de um inquilino sem fornecer outra habitação.

Ao considerar casos de rescisão de contratos de arrendamento comercial e social, os tribunais criam condições para investigar os motivos dos atrasos decorrentes do inquilino para o pagamento da habitação, acreditando que eles se relacionam com circunstâncias de importância legal, de acordo com o parágrafo 2 do art. 687 do Código Civil da Federação Russa.

Os tribunais reconhecem longos atrasos no pagamento de salários, pensões, desemprego, a difícil situação financeira do empregador e dos membros plenamente capazes de sua família devido à perda de trabalho e à incapacidade de encontrar emprego, apesar das medidas adotadas, da doença do empregador e (ou) membros da sua família, presença de pessoas com deficiência, filhos menores, etc. na família, tendo estabelecido que o empregador está endividado continuamente por mais de seis meses consecutivos, de acordo com razão vazhitelnoy, os tribunais são muitas vezes negado o pedido de rescisão do contrato de trabalho, os pedidos de reembolso da dívida sejam atendidas. Ao mesmo tempo, os tribunais não discutem a questão dos motivos dos atrasados \u200b\u200bnos casos em que os empregadores demandados não moram em instalações residenciais por muito tempo e não pagam por moradia e serviços públicos; devidamente notificados da hora e do local da audiência no último local de residência conhecido, mas não estão na audiência, não notificam o motivo da falta de comparência no tribunal, não apresentam explicações e provas por escrito.

Essa prática judicial parece correta, uma vez que provar a validade dos motivos da formação de dívida em virtude dos artigos 55, 56 do Código de Processo Civil da Federação Russa de 2002 (doravante - o Código de Processo Civil da Federação Russa) cabe ao empregador demandado. De acordo com a parte 4 do art. 167 Código de Processo Civil da Federação Russa, o tribunal tem o direito de considerar o caso na ausência do réu, notificado da hora e do local da audiência, se ele não tiver informado o tribunal das boas razões para a falta de comparecimento e não pediu para considerar o caso na sua ausência.

De acordo com o parágrafo 2 do art. 687 do Código Civil da Federação Russa, se, dentro de um prazo determinado pelo tribunal, o inquilino não eliminar as violações ou tomar todas as medidas necessárias para eliminá-las, o tribunal, após o recurso repetido do proprietário, decide rescindir o contrato de aluguel comercial das instalações. A prática judicial mostra que os casos de recurso repetido do proprietário com um pedido para rescindir o contrato de locação das instalações devido ao inquilino não efetuar os pagamentos necessários dentro do prazo estabelecido pelo tribunal durante o apelo inicial do proprietário com o mesmo requisito são extremamente raros.

Ao mesmo tempo, na ausência de razões válidas (razões como abuso de álcool ou drogas, esquecimento, falta de trabalho de um cidadão apto não são consideradas válidas), o empregador não paga contas de moradia e serviços públicos por mais de seis meses consecutivos, levando em conta circunstâncias específicas casos são satisfeitos por reivindicações de despejo.

Assim, orientado pelo exposto, é aconselhável por analogia com o art. 90 do Código da Habitação da Federação Russa de 2004 (doravante referido como LC RF) para fornecer ao proprietário o direito de exigir a rescisão judicial do contrato de locação comercial, caso o inquilino não pague o espaço habitacional sem uma boa razão.

Consequentemente, o tribunal em cada situação específica determinará se as razões pelas quais o inquilino não paga uma taxa pela moradia são válidas. Além disso, levando em consideração o parágrafo 38 da Resolução do plenário nº 14 com relação à contratação comercial a longo prazo, é necessário levar em consideração o não pagamento do inquilino das taxas de moradia sem uma boa razão contínua por mais de seis meses consecutivos. Propomos fixar essas disposições no parágrafo 2 do art. 687 do Código Civil da Federação Russa.

No segundo caso, referido no parágrafo 2º do art. 687 do Código Civil da Federação Russa, as ações ilegais do inquilino ou de outros cidadãos pelas quais ele é responsável, implicando a destruição ou danos aos alojamentos, devem ser confirmadas pelo ato relevante, em particular, do órgão estadual de inspeção habitacional ou por um decreto sobre a aplicação de medidas de responsabilidade administrativa.

Assim, em uma das aldeias próximas ao distrito de Moscou Voskresensky, uma mãe, P., 56 anos, e sua filha, 36, foram despejadas de um apartamento de um quarto. O tribunal concluiu que a habitação se tornou um viveiro de condições insalubres e um viveiro de fogo. Nos atos de inspeção dos alojamentos, examinados pelo tribunal, foi registrado que o apartamento não havia sido reparado há muito tempo, o equipamento de encanamento havia se deteriorado, o banheiro estava entupido de fezes e os inquilinos lidavam com suas necessidades naturais no chão. O apartamento tinha um cheiro insuportavelmente forte de amônia, havia um acúmulo de baratas, moscas, o chão e a varanda estavam cheios de lixo doméstico e humano. Todos os requisitos do proprietário para trazer o apartamento em bom estado foram ignorados. Os réus não trabalhavam em lugar algum, abusavam do álcool e hospedavam pessoas de comportamento anti-social.

A expulsão do inquilino e dos cidadãos que vivem com ele nessa base é uma medida extrema de influência sobre os residentes que violam maliciosamente seus deveres. Ao mesmo tempo, a legislação habitacional não prevê o despejo obrigatório de todas as pessoas que vivem em instalações residenciais. Se for possível identificar os autores específicos, esses indivíduos podem ser despejados em tribunal. Por conseguinte, os restantes residentes podem ser deixados como inquilinos da habitação. Portanto, o tribunal na consideração do caso acima verificou a culpa de ambas as pessoas - mãe e filha.

Além disso, o despejo com base em consideração é possível somente quando o fato de sistemáticos atos ilícitos cometidos por parte do inquilino e dos cidadãos que vivem com ele, que, apesar do aviso do proprietário sobre a necessidade de eliminar as violações, essas violações não eliminam.

Ponto 4 do art. 687 do Código Civil da Federação Russa indica adicionalmente ações ilegais do inquilino e (ou) outros cidadãos por cujas ações ele é responsável, que também são motivos para a rescisão do contrato de arrendamento comercial a pedido do arrendador:

Mau uso da habitação;

Violação sistemática dos direitos e interesses dos vizinhos.

De acordo com o parágrafo 39 da Resolução do Plenário Nº 14, entende-se por uso de instalações residenciais para outros fins, o uso de instalações residenciais não para residentes, mas para outros fins, por exemplo, usá-lo em escritórios, armazéns, instalações industriais, animais de criação e reprodução, t .e. a transformação real de instalações residenciais em não residenciais.

A obrigação de usar as instalações, levando em consideração a observância dos direitos e interesses legítimos dos vizinhos, baseia-se no art. 17 da Constituição da Federação Russa de 1993 e art. 10 Código Civil, que proíbe o exercício de direitos subjetivos em detrimento dos direitos e liberdades de terceiros.

A violação sistemática dos direitos e interesses legítimos dos vizinhos inclui as ações repetidas e repetidas do inquilino e dos cidadãos que moram com ele na sala de estar e por quem ele é responsável por usar a sala de estar sem observar os direitos e interesses legítimos daqueles que moram neste prédio ou casa residencial cidadãos, sem observar os requisitos de segurança contra incêndio, sanitários, ambientais e outros da lei, as regras para o uso de instalações residenciais fazer música, usar TV, tocar instrumentos musicais à noite com volume excedente permitido, realizar reparos, trabalhos de construção ou outras atividades que levem à perturbação da paz e do silêncio dos cidadãos à noite, violação das regras para manter animais de estimação, cometer ações hooligan contra vizinhos e etc.) (Decisão do Plenum nº 14; parte 1 do artigo 2 da Lei de Moscou de 07.12.2002 nº 42 “Sobre a observância da paz dos cidadãos e o silêncio noturno na cidade de Moscou”).

Portanto, uma violação dos direitos e interesses legítimos dos vizinhos é uma falha no cumprimento das regras para manter os animais em instalações residenciais. Inúmeros atos regulamentares legais adotados em nível regional, por exemplo, Decisão da Reunião dos Deputados da cidade de Volzhsk, datada de 21 de maio de 2009, nº 525, “Aprovação das regras para manter animais de estimação no território da cidade de Volzhsk”, resolução do chefe da cidade de Otradny Região de Samara de 10.10.2005, nº 1048, “Pela adoção da ordem de manter animais de estimação no distrito da cidade de Otradny, na região de Samara”, Decisão do Conselho da Cidade de Kostroma de 15.07.1999, nº 109, “Regras sobre a guarda de cães e gatos. oshek em Kostroma", os requisitos conjuntos para o conteúdo de animais domésticos, que deve ser respeitado, incluindo os empregadores e os cidadãos que vivem com eles. Os proprietários de animais de estimação devem garantir a segurança dos cidadãos contra os efeitos físicos dos animais, paz e tranquilidade à noite, cumprir os requisitos de segurança contra incêndio, regras sanitárias, higiênicas e veterinárias para manter os animais e impedir que os animais poluam áreas residenciais e comuns em residências. Não é permitido manter animais em áreas comuns: corredores, desembarques, sótãos, porões, bem como em varandas e galerias. É permitido manter os animais em um edifício residencial somente se não houver contra-indicações médicas (alergias) aos vizinhos. Em nossa opinião, as partes devem estipular uma condição sobre a possibilidade de manter os animais em uma habitação em um contrato de arrendamento comercial.

De acordo com o parágrafo 4 do art. 687 do Código Civil da Federação Russa, ao contrário do parágrafo 2 deste artigo, o proprietário tem o direito de rescindir o contrato em tribunal somente se as ações ilegais continuarem, apesar do aviso sobre a necessidade de eliminar as violações feitas pelo proprietário ao inquilino. Mas, neste caso, as regras previstas nos parágrafos. 4 p. 2 art. 687 do Código Civil da Federação Russa.

Em nossa opinião, a análise de parágrafos. 4, p. 2 e p. 4 do art. O artigo 687 do Código Civil da Federação Russa permite concluir que a rescisão do contrato de locação comercial e a expulsão das instalações do inquilino e dos cidadãos que vivem com ele, que violam sistematicamente os direitos e interesses legítimos dos vizinhos, são possíveis apenas como último recurso. Ao mesmo tempo, o tribunal deve decidir o que é melhor: proporcionar ao vizinho ferido uma vida normal na sala de estar e deixar os infratores sem teto sobre suas cabeças ou ainda manter a moradia dos infratores, mas forçar o vizinho a incomodar? A prática mostra que, nesse caso, o tribunal toma o lado do empregador e dos cidadãos que vivem com ele.

Assim, a lista de motivos para rescisão do contrato por iniciativa do arrendador nos casos em que o inquilino ou outros cidadãos (residindo permanentemente com o inquilino; sub-inquilinos; residentes temporários) por cujas ações ele é responsável, cometeram ações ilegais especificadas no art. 687 do Código Civil da Federação Russa, é exaustivo.

No entanto, como já indicado, mesmo com a presença especificada nos parágrafos 2, 4 do art. 687 do Código Civil da Federação Russa, o tribunal pode recusar o locador a satisfazer a reivindicação, fornecendo ao inquilino um período (não mais de um ano) para eliminar as violações e satisfazer a demanda do locador apenas se ele recorrer ao tribunal novamente se o inquilino não eliminar (ou não tomar medidas para eliminar) as violações. Ao mesmo tempo, a pedido do empregador, o tribunal na decisão de rescindir o contrato pode atrasar a execução da decisão por um período não superior a um ano.

No sentido da norma acima, esse atraso é concedido ao empregador para encontrar outra moradia. Esta regra, em nossa opinião, atesta o aumento das garantias dos direitos do empregador e permite que o tribunal leve em consideração as circunstâncias específicas do caso (por exemplo, o grau de culpa do empregador, seu estado de saúde, situação financeira, presença de pessoas com deficiência na família, idosos que precisam de cuidados constantes e filhos menores) e outros). A possibilidade de adiar a execução de uma decisão judicial para rescindir um contrato de trabalho comercial é uma manifestação da humanidade do legislador. O adiamento é necessário, por exemplo, se o contrato for rescindido no inverno e o empregador tiver filhos pequenos, bem como em outras situações difíceis da vida.

Ao mesmo tempo, de acordo com alguns autores, em particular, D.V. Karpukhin, a imperfeição desta norma reside no fato de que, com óbvias ações negativas (inação) do empregador e das pessoas pelas quais ele é responsável, o proprietário fica dependente da posição do tribunal, o que pode atrasar a rescisão do contrato de aluguel comercial de instalações por até dois anos. O preconceito especificado viola a posição do proprietário, pois permite que o inquilino mantenha o direito de residir nas instalações residenciais do proprietário por um longo período. Além disso, de acordo com o art. 12 do Código Civil da Federação Russa, o direito de rescindir ou alterar um contrato é uma das maneiras de proteger os direitos civis violados, as disposições do parágrafo 2 do art. 687 do Código Civil viola o direito de defesa concedido ao senhorio.

Em virtude do parágrafo 2 do art. 683 do Código Civil da Federação Russa ao contrato de locação comercial de curto prazo 4 p. 2 art. 687 do Código Civil da Federação Russa não se aplica, salvo disposição em contrário do contrato.

Em conclusão, observamos que a legalidade da rescisão de um contrato de locação específico para as instalações, a fim de evitar possíveis violações, é verificada pelos tribunais de jurisdição geral. Nesse caso, os tribunais determinam, em particular, a ausência de razões válidas no caso de o inquilino deixar de pagar por moradia e serviços públicos, o grau de culpa do inquilino e dos cidadãos que vivem com ele na destruição, danos aos alojamentos, violação dos direitos e interesses legítimos dos vizinhos, etc. Sem estabelecer e investigar essas e outras circunstâncias factuais necessárias, os tribunais não decidem sobre a rescisão do contrato de aluguel de instalações. A adoção de uma decisão pelo tribunal significa que o contrato de trabalho é rescindido no âmbito do princípio da liberdade contratual e na ausência de arbitrariedade pelo proprietário. Assim, a decisão judicial é um dos fatos jurídicos que encerram o término do contrato de arrendamento comercial no tribunal.

A rescisão do contrato de locação comercial de imóveis em juízo, a pedido de uma de suas partes, na maioria dos casos constitui uma sanção pela quebra do contrato. Esta disposição aplica-se à rescisão do contrato de arrendamento comercial a pedido do arrendador, uma vez que o arrendatário pode rescindir esse contrato a qualquer momento, inclusive por motivos não relacionados à violação dos termos do contrato pelo arrendador. Como medida de responsabilidade do inquilino por violação do contrato de arrendamento comercial, a rescisão do contrato pode ser realizada pelos motivos previstos nos parágrafos 2, 4 do artigo 687 do Código Civil da Federação Russa.

Pelos motivos listados neste artigo, em nossa opinião, é necessário adicionar a conversão, o re-planejamento e a reconstrução do espaço habitacional pelo inquilino sem o consentimento do proprietário (artigo 678 do Código Civil da Federação Russa) e sua recusa em restaurar essas premissas a seu estado anterior a tempo (parágrafo 2, parágrafo. 5 Artigo 29 da LC RF).

Este caso, em nossa opinião, deve ser classificado como uma violação significativa das condições técnicas do edifício residencial, ou seja, seus danos (Seção 2, Parte 5, Artigo 29 do LC RF). De acordo com os motivos indicados, o contrato de arrendamento comercial está sujeito a rescisão a pedido do proprietário da habitação, a quem é confiada a obrigação de trazer essa habitação em sua condição anterior.

Uma decisão judicial sobre a preservação de uma habitação em um estado reorganizado (re-planejado) durante a reorganização não autorizada (re-planejamento) pode ser tomada se houver duas condições agregadas: os direitos e interesses legítimos dos cidadãos não forem violados e sua vida e saúde não serão ameaçadas (parte 4 do artigo 29 LCD RF).

Em todos esses casos, a rescisão do contrato de aluguel de moradia é possível nas condições em que a responsabilidade civil surge: ações ilegais (inação), dano, uma relação causal entre comportamento ilegal e o dano que ocorreu, culpa do ofensor. Em caso de violação dos direitos e interesses dos vizinhos, o dano é causado não à outra parte do contrato, mas a terceiros, portanto, eles também devem ter o direito de exigir a rescisão do contrato para o aluguel comercial de instalações.

Nos termos do parágrafo 39 da Decisão do Plenário nº 14, em casos de uso indevido das instalações, a violação sistemática dos direitos e interesses legítimos dos vizinhos ou a má administração das instalações residenciais, levando à sua destruição, despejo sem fornecer outras instalações residenciais estarão sujeitas aos cidadãos que cometam diretamente tais ações (autores). Anteriormente, esta disposição estava contida no art. 98 Código de Habitação do RSFSR 1983.

O contrato para o aluguel comercial de instalações também pode ser rescindido a pedido do proprietário fora do tribunal após a expiração do contrato e com a vontade de recusar a renovação do contrato em conexão com a decisão de não alugar as instalações por pelo menos um ano (artigo 684 do Código Civil da Federação Russa).

Referências

1. Apollonov A.O., Strouning E.L. Sobre as regras para o uso da habitação // Direito da habitação. 2006. No. 5. S. 2-39.

2. Karpukhin D.V., Zabelova LB Arrendamento comercial: características da rescisão do contrato // Direito da Habitação. 2010. No. 7. P. 45-51.

3. Kuznetsova O. V. A prática de litígios em despejo // Direito da habitação. 2009. No. 9. S. 55-94.

Páginas na revista: 86-88

O.V. KIRICHENKO,

candidato a Direito, Professor Associado do Departamento de Direito Civil e da Faculdade de Direito da Universidade Pedagógica do Estado de Ulyanovsk I.N. Ulyanova [protegido por email]

O contrato para arrendamento comercial de moradias pode ser rescindido, rescindido devido a circunstâncias fora do controle das partes. A rescisão, rescisão deste contrato implica sérias conseqüências legais para as partes, em relação às quais os motivos da rescisão, rescisão do contrato comercial devem ser distinguidos no Código Civil da Federação Russa, e as circunstâncias da rescisão, rescisão do contrato devem ser apresentadas na forma de uma lista aproximada.

Palavras-chave: contrato comercial de trabalho, rescisão do contrato, rescisão do contrato, circunstâncias fora do controle das partes no contrato.

Rescisão, rescisão do contrato de trabalho comercial por circunstâncias fora do controle das partes

Kirichenko O.

O contrato de arrendamento comercial pode ser rescindido, cancelado devido a circunstâncias fora do controle das partes. A rescisão deste contrato acarreta sérias conseqüências legais para as partes; portanto, o Código Civil da Federação Russa deve ser um motivo separado para rescisão, rescisão do contrato de trabalho comercial e circunstâncias da rescisão, a rescisão do contrato deve ter a forma de um inventário.

Palavras-chave: contrato comercial de trabalho, rescisão de contrato, rescisão de contrato, não dependem da vontade das partes nas condições do contrato.

A rescisão de uma relação jurídica de moradia decorrente de um contrato de arrendamento comercial de uma habitação pode ocorrer após a rescisão do contrato (conforme vontade das partes, a pedido de qualquer das partes do contrato, pela parte unilateralmente), bem como devido a circunstâncias que não dependem da vontade das partes, por exemplo, no caso da morte de um inquilino solitário ou da destruição de uma habitação. Portanto, o conceito de "rescisão do contrato de trabalho", em contraste com o conceito de "rescisão do contrato de trabalho", é mais restrito, o que inclui a rescisão das relações habitacionais como resultado das ações de suas entidades, e não eventos e ações, como quando o contrato foi rescindido, ou seja, nem todos motivos para a rescisão do contrato implicam a sua rescisão. A rescisão de um arrendamento é uma forma de rescisão, enquanto a última pode ocorrer sem a rescisão do contrato.

Os motivos gerais para a rescisão do contrato de locação comercial de instalações estão descritos na seção 26 “Rescisão de Obrigações” do Código Civil da Federação Russa de 1994 (doravante - o Código Civil da Federação Russa), destacamos algumas delas: rescisão da obrigação por sua correta execução (Artigo 408 do Código Civil da Federação Russa); rescisão da obrigação por coincidência do devedor e do credor em uma pessoa, por exemplo, o inquilino como herdeiro se torna o proprietário das instalações por ele alugadas (artigo 413 do Código Civil da Federação Russa); rescisão da obrigação pela impossibilidade de cumprimento, se for causada por uma circunstância pela qual nenhuma das partes é responsável, por exemplo, a perda (destruição) de uma habitação (artigo 416 do Código Civil da Federação Russa); rescisão da obrigação pela morte de um cidadão (neste caso, apenas o inquilino solitário em virtude da cláusula 2 do artigo 686, artigo 675 do Código Civil) (artigo 418 do Código Civil); rescisão da obrigação por liquidação da entidade legal (neste caso, a entidade legal - o arrendador) (artigo 419 do Código Civil da Federação Russa).

Como regra geral, o contrato de locação comercial é rescindido pelo término do prazo (sujeito às regras dos artigos 683, 684 do Código Civil da Federação Russa), que o distingue de um contrato indefinido de aluguel social de instalações (parte 2 do artigo 60 do Código de Habitação da Federação Russa 2004; doravante - LCD RF).

Para rescindir o contrato de arrendamento comercial, não são necessárias condições especiais, desde, por exemplo, para contratos de arrendamento de instalações residenciais especializadas, que são rescindidos devido à perda dos motivos para a provisão de tais instalações estabelecidas por lei (parte 3 do artigo 104, parte 2 do artigo 105, h 2-3 Art. 106, Art. 107-109.1 LC RF) e contratos de aluguel de escritórios e instalações residenciais em dormitórios - com a transferência de propriedade, gestão econômica e administração operacional para essas instalações residenciais, desde que não haja contrato de trabalho entre o cidadão Sr. inquilino e um novo proprietário (parte 2 do artigo 102 da LC RF).

O artigo 687 do Código Civil da Federação Russa contém regras especiais com base no procedimento e na rescisão de um contrato de trabalho comercial. A peculiaridade deste artigo é que ele permite a aplicação subsidiária da legislação habitacional (Cláusula 3, Artigo 687 do Código Civil da Federação Russa).

No que diz respeito aos contratos de arrendamento social e arrendamento de instalações residenciais especializadas, a lei (parte 5 do artigo 83, parte 1 do artigo 102 da LC RF) prevê sua rescisão, independentemente da vontade das partes em relação à perda (destruição) das instalações, com a morte de um inquilino solitário .

O artigo 687 do Código Civil da Federação Russa não contém essa disposição, mas apenas estabelece na cláusula 3 a possibilidade de rescindir o contrato de arrendamento comercial em tribunal a pedido de uma das partes, se a habitação deixar de ser adequada para residência permanente, bem como em caso de emergência, em outras. casos previstos pela legislação habitacional.

Infelizmente, esta cláusula não apenas não distingue entre os motivos de rescisão e rescisão de um contrato de trabalho comercial, mas também em relação à rescisão deste contrato em um processo judicial a pedido de qualquer das partes, o contrato contém apenas uma referência geral à legislação habitacional, que não pode ser reconhecida como correta.

A rescisão, rescisão do contrato de arrendamento comercial de instalações residenciais acarreta sérias conseqüências para suas partes, portanto, no parágrafo 3º do art. 687 do Código Civil da Federação Russa deve esclarecer os motivos para a rescisão de tal acordo, como é feito na parte 5 do art. 83 da LC RF e em relação à rescisão deste contrato em tribunal a pedido de qualquer uma de suas partes, indica uma lista aproximada dos motivos dessa rescisão e não se limita a uma referência à legislação habitacional.

Para o empregador, o direito de rescindir o contrato, estabelecido pelo parágrafo 3º do art. 687 do Código Civil da Federação Russa, não é tão relevante, pois está em conformidade com o parágrafo 1 do art. 687 do Código Civil da Federação Russa e, portanto, tem o direito a qualquer momento, sem explicação para uma ordem extrajudicial de rescindir unilateralmente o contrato. Assim, esse direito é principalmente para o proprietário.

Ponto 3 do art. O artigo 687 do Código Civil da Federação Russa, em contraste com os parágrafos 2 e 4 deste artigo, não significa ofensas, mas situações em que uma habitação perde sua capacidade de satisfazer as necessidades de habitação dos cidadãos devido a circunstâncias objetivas que não dependem da vontade das partes: tornou-se inadequada para residência permanente ou em caso de emergência. condição devido a deterioração física, desastre natural, incêndio, etc. Para outros casos previstos na legislação habitacional, que podem ser motivos para rescisão do contrato de aluguel comercial, em nossa opinião, demolição de um edifício residencial e transferência de instalações residenciais para não residenciais, reconhecimento de moradias inadequadas para a vida, bem como o caso em que, como resultado de uma grande reforma ou reconstrução da casa, o espaço habitacional não pode ser salvo (o artigo 85 do Código de Habitação RF) pode ser incluído. A demolição e a transferência de instalações residenciais para instalações não residenciais, independentemente do consentimento ou desejo do proprietário, podem ser realizadas apenas pelos motivos especificados na lei, por exemplo, como resultado da apreensão de um lote de terreno para necessidades estaduais ou municipais (artigos 279-282 do Código Civil da Federação Russa, artigo 32 da LC RF).

Assim, as seguintes conclusões podem ser feitas. Em primeiro lugar, o contrato de locação comercial de instalações é rescindido (fora do tribunal) em conexão com a perda (destruição) das instalações, com a morte de um inquilino solitário.

Em segundo lugar, o contrato para locação comercial de moradias pode ser rescindido judicialmente, a pedido de qualquer das partes no contrato (em circunstâncias fora de seu controle) nos seguintes casos:

Se a habitação deixar de ser adequada para residência permanente, bem como no caso de sua condição de emergência;

Transferência de instalações residenciais para instalações não residenciais (parte 2 do artigo 85 da LC RF);

A incapacidade de preservar o espaço habitacional como resultado de uma grande reforma ou reconstrução da casa em que está localizada (parte 4 do artigo 85 da LC RF);

Adoção de um ato de uma autoridade estadual ou municipal sobre a apreensão de moradias em conexão com a apreensão de terras para necessidades estaduais ou municipais; sobre o reconhecimento de uma habitação como imprópria para a vida (artigo 3.º, artigo 687.º do Código Civil da Federação da Rússia,

h. 3 colheres de sopa. 85 LC RF); sobre o reconhecimento do prédio como emergência e sujeito a demolição (cláusula 3. Artigo 687 do Código Civil da Federação Russa, parte 1 do artigo 85 do LC RF).

Esses casos devem ser incluídos no parágrafo 3º do art. 687 do Código Civil da Federação Russa como uma lista aproximada de motivos para rescisão do contrato de locação comercial de imóveis em tribunal, a pedido de qualquer uma de suas partes.

Com base no exposto, oferecemos a seguinte redação do parágrafo 3 do art. 687 do Código Civil da Federação Russa: “O contrato de arrendamento comercial de uma habitação termina devido à perda (destruição) da habitação, com a morte de um inquilino solitário.

O contrato de locação comercial de instalações pode ser rescindido judicialmente, a pedido de uma das partes no contrato, nos seguintes casos:

se a habitação deixar de ser adequada para residência permanente, bem como em caso de emergência;

reconhecimento de um prédio de apartamentos como emergência e sujeito a demolição;

a impossibilidade de preservar as instalações como resultado de grandes reparos ou reconstrução da casa em que está localizada;

se as instalações devem ser transferidas para instalações não residenciais;

adoção de um ato de uma autoridade estadual ou municipal sobre a apreensão de moradias em conexão com a apreensão de um terreno para necessidades estaduais ou municipais;

em outros casos previstos pela legislação habitacional ”.

Em nome do art. 687 do Código Civil da Federação Russa, também é necessário incluir a palavra “rescisão” (por analogia com o artigo 83 da LC RF).

Bibliografia

1 Veja sobre isso: Ruzanova V.D. Rescisão de um contrato de arrendamento // Direito da habitação. 2005. No. 3. P. 14-15; Sheshko G.F. Contrato de locação de moradias: o surgimento e o término de relações para o uso de instalações residenciais // Direito da habitação. 2007. No. 7. P. 29.

2 Veja mais detalhes: Shipunova E.A. Alteração do regime jurídico de instalações residenciais em dormitórios // Direito da Habitação. 2008. No. 2. P. 57-60.

3 Ao transferir instalações residenciais para instalações não residenciais, há um caso especial de rescisão de contratos de arrendamento social e comercial por iniciativa do proprietário e do inquilino. Veja mais detalhes: Makeev P.V. Consequências legais de mudanças no regime jurídico de instalações residenciais e não residenciais // Lei Moderna. 2009. No. 6. S. 69; Bykov V. Despejo em consequência da rescisão do contrato de renda social // Direito da habitação. 2007. No. 11. S. 63-64.